Notification d’un projet de vente à la SAFER et substitution d’acquéreur

Il appartient au vendeur de purger le droit de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), ce qui en toute logique suppose qu’une promesse de vente ait été préalablement conclue. À cet effet, le notaire va notifier la vente à la SAFER (C. rur., art. R. 143-4). Cette notification comporte les éléments essentiels de la vente, à savoir une désignation précise du bien, le prix et l’identité de la personne qui se propose d’acquérir (Civ. 3^e, 4 oct. 1977, Bull. civ. III, n° 322). La SAFER peut exercer la préemption dans les deux mois qui suivent la notification. Son silence équivaut à un refus. Le schéma peut se compliquer en présence d’une clause de substitution insérée dans la promesse. La question est alors de savoir si la mise en œuvre de la faculté de substitution prévue dans la promesse doit donner lieu à une nouvelle notification à la SAFER faisant courir un nouveau délai pour préempter.

Il a été proposé de distinguer la cession de contrat de la substitution de personne (Jeuland, Essai sur la substitution de personne dans un rapport d’obligation, Bibl. de droit privé, t. 318, LGDJ, 1999, préf. Cadiet ; Proposition de distinction entre la cession de contrat et la substitution de personne, D. 1998. Chron. 356 ), la faculté de substitution pouvant parfaitement être insérée dans une promesse synallagmatique de vente (Civ. 3^e, 28 juin 2006, Bull. civ. III, n° 166 ; 28 juin 2006, D. 2006. Jur. 2439, note M. Behar-Touchais ; AJDI 2007. 594, obs. F. Cohet-Cordey ; RTD civ. 2006. 755, obs. J. Mestre et B. Fages ; JCP 2007. II. 10015, note Pillet).

L’espèce annotée vise « l’exercice par l’acquéreur de sa faculté de substitution ». En exerçant cette faculté, l’acquéreur propose au substitué de prendre sa position contractuelle, ce qui suppose d’avoir trouvé un candidat à la substitution (cela ne lui est pas imposé). La discussion a traît à la nature du droit de celui que l’on nomme « le cessionnaire » (Malaurie, Aynès et Stoffel-Munck, Obligations, Defrénois, n° 911) ou le « substitué » (Jeuland, préc.), une fois la faculté mise en œuvre : un droit transmis, ramenant l’opération à une cession de contrat, un acte déclaratif ou un acte acquisitif.

On pourra toujours spéculer sur la portée théorique de l’arrêt annoté. En effet, en cassant une solution fondée sur l’idée que l’exercice par l’acquéreur de la faculté de substitution stipulée au contrat n’a pas pour effet d’instaurer une nouvelle vente et qu’il n’y a pas modification substantielle de la vente consécutivement à l’exercice de la faculté de substitution (au vu des liens étroits entre le substitué et le substituant), la Cour de cassation semble refouler la thèse d’un acte déclaratif et, une fois qu’on accepte de distinguer la substitution de personne de la cession de contrat (ce qui suppose tout de même un intérêt à la distinction), orienter vers un acte acquisitif.

La portée pratique de la solution, elle, est bien établie : « l’exercice par l’acquéreur de sa faculté de substitution impose une notification mentionnant l’identité complète de l’acquéreur substitué, faisant courir un nouveau délai au bénéfice de la SAFER ».