Préemption des biens loués par le fermier : contenu de la notification

L’espèce annotée nous met en présence de la vente d’un fonds rural indivis. Le notaire notifie au fermier le projet de l’indivision. Le preneur fait connaître au seul notaire dans le délai requis son intention d’exercer son droit de préemption.

L’article L. 412-8, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime prévoit que la réponse du preneur est adressée « au propriétaire vendeur » et non au notaire chargé d’instrumenter… Sauf à penser que celui-ci n’était pas simplement investi de la mission légale d’information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, mais également mandataire du vendeur. La haute juridiction a en effet déjà jugé que « l’envoi d’une lettre recommandée au notaire pour l’informer [du désir des preneurs] de faire valoir leur droit de préemption ne pouvait pallier l’absence de notification aux propriétaires eux-mêmes dès lors qu’il n’était pas démontré que le notaire avait mandat de gérer [la propriété des vendeurs]» (Civ. 3^e, 14 juin 2005, n° 04-14.738 ; Defrénois 2006. 856, obs. Gelot ; 15 févr. 2012, n° 11-10.580, Dalloz actualité, 2 mars 2012, obs. S. Prigent ).

L’élément vraiment intéressant de l’arrêt annoté ne gît point dans le rappel de ces principes, mais dans l’interprétation de l’article L. 412-8, alinéa 1^er, du code rural et de la pêche maritime. Ce texte prévoit que, « après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir » (ce qui vise le cas d’une personne qui se propose d’acquérir et qui s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée). En toile de fond apparaît l’analyse juridique du droit de préemption. Il a été proposé de rapprocher le droit de préemption du retrait, ce qui suppose « un contrat déjà formé et permet au préempteur de se substituer à un des contractants originaires par une cession forcée de contrat » (Marty et Raynaud, Les obligations, 2^e éd., tome 1 Les sources, Sirey, 1988, n° 347 ; Houin-Saint-Alary, Le droit de préemption, Bibl. de droit privé, t. 164, LGDJ, 1979, préf. Raynaud). Souvent hostile à cette vue, la pratique notariale s’en tient à une notification ne comportant que le strict nécessaire. Et donc, sauf nécessité, sans l’indication du nom de l’acheteur (V. en dernier lieu pour la validation de cette pratique, Riom, 16 oct. 2001, JCP 2002. IV. 1690 ; Comp. en matière de purge de la préemption SAFER, C. rur., art. R. 143-4 ; Civ. 3^e, 4 oct. 1977, Bull. civ. III, n° 322).

En l’espèce, la notification du notaire, et c’est là l’originalité, ne comportait aucune mention des noms et adresses des coïndivisaires vendeurs. La Cour de cassation va considérer dans son arrêt de rejet que la cour d’appel avait « exactement retenu qu’une information loyale du preneur exigeait que le notaire mentionnât dans le courrier de notification les éléments d’information le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption ». Faute de quoi, « la notification avait été irrégulière et (…) le délai de deux mois pour purger la préemption n’avait pas pu commencer à courir ». Il faut donc supposer, malgré le silence de la loi sur ce point, que l’identité du vendeur présente une utilité pour la décision du fermier ou pour l’exercice de son droit : pour savoir à qui répondre (hypothèse d’un bail verbal ou d’un bailleur décédé laissant des indivisaires), pour connaître la quote-part de chacun dans l’indivision et savoir ainsi si tous sont effectivement d’accord pour vendre le bien indivis…

Sans toucher au fondement théorique du droit de préemption, la présente décision appelle le notaire à revoir ses pratiques en la matière, en puisant dans l’intelligence des textes plus qu’en s’en tenant strictement à la lettre d’un texte.