Des limites au mandat d’entremise

Il s’évince de cet arrêt de censure partielle, d’une part, qu’on ne peut prouver par témoins contre le contenu d’un mandat donné à un agent immobilier et, d’autre part, qu’il ne faut pas confondre mandat d’entremise et mandat de vente.

Dans cette affaire, parce que le vendeur refusait de souscrire la promesse de vente qu’il avait, lui, acceptée aux conditions du mandat, un candidat acquéreur réclamait en justice l’exécution forcée de la convention. Reconventionnellement, le propriétaire contestait la validité du mandat détenu par l’agent immobilier.

De la validité du mandat détenu par l’agent immobilier
Si le vendeur contestait la validité du mandat détenu par le professionnel, c’est tout d’abord, comprend-on à la lecture du pourvoi, en raison du non-respect des dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile : signé non pas à l’agence mais chez le vendeur, le mandat ne comportait pas de « bordereau de rétractation » (violation des art. R. 121-3 à R. 121-6, C. consom.).

Par ailleurs, l’exemplaire du mandat lui revenant (en application de la formalité du double édictée par l’art. 1325, C. civ., applicable à l’agent immobilier en vertu de l’art. 6, L. n° 70-9, 2 janv. 1970) ne lui avait pas été remis le jour-même (alors qu’aux termes de l’art. 72, Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, un exemplaire du mandat « reste en possession du mandant » ; V. aussi, dans la même affaire, jugeant au visa de l’art. 78, Décr. n° 72-678 que la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même, Civ. 1^re, 25 févr. 2010, Bull. civ. I, n° 45 ; D. 2010. 652, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2010. 820, note M. Thioye ).

La difficulté tenait à ce que la preuve de ces manquements n’était établie que par voie de témoignages. Or les hauts magistrats approuvent les juges du fond (Lyon, 26 oct. 2010, AJDI 2011. 230, obs. M. Thioye ) pour avoir retenu « à bon droit » que la preuve de l’existence d’un mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit et est soumise aux exigences de l’article 1341 du code civil.

Partant, il ne pouvait être prouvé par témoins contre le contenu d’un mandat donné à un agent immobilier (précisant, au visa de l’art. 6, L. 70-9, que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit, V. Civ. 1^re, 20 janv. 1993, Bull. civ. I, n° 25 ; RDI 1993. 394, obs. D. Tomasin ; 20 déc. 2000, D. 2000. IR 278 ; AJDI 2001. 638, obs. M. Thioye ; 17 déc. 2008, AJDI 2009. 317 ).

De l’étendue des pouvoirs du mandataire
En cause d’appel, les juges avaient estimé que le compromis de vente était valide et avaient confirmé le jugement ayant déclaré la vente parfaite. Cette position est censurée par le juge du droit au visa des articles 1^er et 6 de la loi de 1970 et 72, alinéa 3, du décret de 1972 : le juge ne pouvait valider la transaction sans constater que le mandant était expressément habilité par le mandataire à le représenter pour conclure la vente.

La solution ne peut être qu’approuvée puisque, aux termes impératifs de l’article 72 du décret précité, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. Elle est d’ailleurs classique (V. not. Civ. 1^re, 7 juill. 1992, RDI 1993. 95, obs. D. Tomasin ; 10 mai 1995, RDI 1995. 769, obs. D. Tomasin ; 6 mars 1996, Bull. civ. I, n° 114 ; D. 1997. 223, note B. Amar-Layani ; RDI 1996. 245, obs. D. Tomasin ; Civ. 3^e, 17 juin 2009, Bull. civ. III, n° 148 ; AJDI 2010. 155, note M. Thioye ). Et la clause de style (reproduite peu ou prou en l’espèce dans le mandat), selon laquelle « le vendeur s’engage à consentir à la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire », ne donne pas à celui-ci le pouvoir de consentir personnellement à la vente pour le compte de son mandant (Colmar, 26 janv. 1996, BICC 1996, n° 684).

Ainsi, de deux choses l’une : soit le mandat comportait la clause permettant au mandataire de signer en lieu et place du vendeur et la cour de renvoi devra accéder à la demande en réalisation forcée de la vente, soit tel n’était pas le cas et seule l’allocation de dommages et intérêts pourra être envisagée (sur la question, V. Civ. 1^re, 27 juin 2006, AJDI 2006. 938, note M. Thioye ).