Copropriété : on (voudrait) réforme(r) à tous les étages !

La création d’un code officiel de la copropriété par voie d’ordonnances

Aux termes de l’article 30 du projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification, qui devrait être présenté en conseil des ministres fin novembre, le gouvernement serait habilité à légiférer par ordonnance en matière de copropriété dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi.

Il incomberait à l’exécutif d’adopter la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

Il ne s’agirait pas d’une codification à droit constant de la loi du 10 juillet 1965, puisque le gouvernement serait autorisé à :

• déterminer les catégories d’immeubles soumis au statut, définir les règles d’ordre public et les règles supplétives ;
• adapter le régime ainsi défini en fonction de la taille de la copropriété ;
• adapter le régime ainsi défini en fonction de la destination de l’immeuble ;
• clarifier les règles relatives à la prise de décision par l’assemblée générale des copropriétaires ou par une partie des copropriétaires ;
• d’une manière générale, fluidifier la prise de décision en matière de copropriété afin de prévenir le contentieux.

Le gouvernement serait également autorisé à apporter les modifications rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l’état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet.

Il semble qu’il faille s’attendre à plusieurs ordonnances, le paragraphe final de l’article 30 du projet de loi « droit à l’erreur et simplification » précisant qu’« un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance ».

L’avant-projet de réforme de la loi de 1965 du GRECCO

Émanation de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) créée en février 2015 sous l’égide du professeur Hugues Périnet-Marquet pour remédier à la suppression (par le décr. n° 2014-132, 17 févr. 2014, art. 22) de la Commission relative à la copropriété, le GRECCO (Groupe de recherches en copropriété) a remis à la Chancellerie (en juillet 2017), puis au ministère de la Cohésion des territoires (en septembre 2017) un avant-projet de réforme de la loi de 1965.

Parmi les mesures préconisées (le texte comporte 139 articles), dont certaines d’entre elles pourraient inspirer l’exécutif, on retiendra :

• la prise en compte des immeubles bâtis ou à bâtir,
• la consécration de la notion prétorienne de « lot transitoire » et de celle de division en volumes,
• l’instauration (optionnelle ou obligatoire selon la taille de la copropriété) d’un conseil d’administration pour les « grosses » copropriétés à usage d’habitation, bureau ou commerce et pour les copropriétés ne comportant pas de lot à usage d’habitation. Le conseil d’administration serait composé de trois à onze membres du syndicat désignés par l’assemblée générale. Il voterait les décisions relatives à la copropriété et exercerait aussi les prérogatives du conseil syndical (hormis les délégations de pouvoirs),
• la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux quotes-parts de parties communes,
• la disparition du compte bancaire spécifique au fonds de travaux,
• la reconnaissance d’un patrimoine propre au syndicat.

Le Livre blanc de la CLCV

Plusieurs voix, dont celles de la FNAIM, de l’ARC (Association des responsables de copropriété) et de la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), se sont élevées tant contre la méthode (absence de débat parlementaire, de concertation et de consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière) que contre le fond de la réforme, ce qui a conduit la CLCV à publier un Livre blanc sur les réformes à entreprendre dans ce secteur d’activité.

Selon cette association de défense des consommateurs, il convient, entre autres mesures (il y en a 31) :

• d’assouplir les règles de majorité,
• de permettre le vote par correspondance,
• de faciliter la modification de la répartition des charges,
• de simplifier les règles statutaires pour les « petites » copropriétés,
• de promouvoir le recours au syndicat de forme coopérative,
• de revoir la place du locataire dans un immeuble en copropriété,
• d’exonérer les syndics « bénévoles » du formalisme du contrat type,
• de réformer la procédure de déchéance du terme et de l’exigibilité des provisions.