Droit réel immobilier : compétence exclusive et litispendance

Par le présent arrêt, la Cour de justice de l’Union européenne répond à une question préjudicielle portant, en substance, sur la qualification d’une action en contestation d’un droit de préemption portant sur un bien immobilier.

L’affaire concernait deux sœurs co-propriétaires d’un immeuble dont elles détenaient chacune une quote-part déterminée. Un droit réel de préemption portant sur la quote-part de l’une avait été inscrit au registre foncier au profit de l’autre. Cette quote-part avait ensuite été vendue, au moyen d’un acte authentique, à une société de droit allemand, dont l’un des dirigeants était le fils de la cédante, un avocat établi à Milan (Italie). Selon une clause de ce contrat, cette dernière s’était réservée un droit de rétractation valable jusqu’à une certaine date et soumis à certaines conditions. Informée par le notaire ayant rédigé le contrat de vente, la sœur copropriétaire avait exercé son droit de préemption sur la quote-part de l’immeuble, objet de la cession.

Par la suite, les copropriétaires ont de nouveau reconnu, dans un acte authentique, l’exercice effectif d’un droit de préemption par l’une d’entre-elle tout en prévoyant la transmission de la propriété à celle-ci, au même prix que celui convenu dans le contrat de vente signé avec la société.

Les deux parties avaient ensuite demandé au notaire instrumentaire de n’inscrire le transfert de propriété au registre foncier, conformément à la législation allemande, que lorsque la cédante aurait déclaré par écrit au même notaire qu’elle n’avait pas exercé son droit de rétractation ou qu’elle avait renoncé à ce droit découlant du contrat de vente conclu avec la société dans le délai fixé. Quelques temps après, la copropriétaire bénéficiant du droit réel de préemption avait payé le prix d’acquisition convenu. La cédante avait ensuite fait part à la société avec laquelle le contrat de vente avait été conclu de sa volonté d’exercer son droit de rétractation, conformément aux dispositions de la convention. La société contractante avait alors saisi une juridiction italienne d’un recours contre les deux copropriétaires afin de faire constater, d’une part, l’invalidité de l’exercice du droit de préemption et, d’autre part, la validité du contrat de vente conclu à son profit. La copropriétaire ayant acquis la quote-part avait par la suite assigné la cédante devant un tribunal allemand afin que celle-ci soit contrainte d’autoriser l’inscription du transfert de la propriété au registre foncier. Pour fonder cette...