Mandat irrégulier d’un agent immobilier : nullité relative

Cet arrêt de chambre mixte, qui est assorti d’une note explicative le présentant comme un revirement de jurisprudence, figurera dans le Rapport de la Cour de cassation.

Dans cette espèce, un locataire souhaitait obtenir la nullité du congé pour vente, délivré par un agent immobilier titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien et mandaté par le bailleur.

Devant le refus de la cour d’appel, le locataire, à l’appui de son pourvoi, faisait d’abord valoir que les conditions tenant à l’existence d’un mandat spécial, telles qu’énoncées par les articles 1^er et 6 de la loi Hoguet n° 70-10 du 2 janvier 1970, n’étaient pas réunies, le mandat pour vendre ayant été indiqué dans une simple lettre.

Il considérait ensuite que le mandat était nul à son égard, faute pour celui-ci de respecter les formalités prévues tant par les articles 6 et 7, alinéa 1^er, de la loi de 1970, relatives à la limitation dans le temps de ses effets, que par l’article 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972, relatives à la mention du numéro d’enregistrement du mandat.

La réponse apportée à la première branche ne soulevait guère de difficulté, la chambre mixte ayant considéré que le mandat spécial avait été caractérisé par les juges du fond.

L’intérêt réside davantage dans la solution et la motivation dégagées pour la seconde branche.

La question, portée devant la chambre mixte pour éviter les divergences jurisprudentielles entre les autres chambres civiles, était de savoir si le locataire pouvait se prévaloir de la nullité du congé pour défaut de formalités du mandat pour vendre confié à l’agent immobilier, formalités prescrites par la loi Hoguet ainsi que son décret d’application.

Concernant la forme de la solution, l’arrêt s’inscrit dans la continuité avec une motivation toutefois plus détaillée, notamment en matière de revirement de jurisprudence (v. les propos du premier président B. Louvel, Réflexions à la Cour de cassation, D. 2015. 1326 , et les conclusions d’étape sur la réforme de la Cour de cassation, publiées le 24 févr. 2017 sur le site de la Cour de cassation ; le présent arrêt y est en outre cité à titre d’exemple). Auparavant, la chambre commerciale s’était alignée sur les autres chambres civiles en décidant que la nullité pour prix vil était désormais sanctionnée d’une nullité relative et non absolue (Com. 22 mars 2016, n° 14-14.218, Dalloz actualité, 11 avr. 2016, obs. X. Delpech ; ibid. 1037, chron. S. Tréard, F. Arbellot, A.-C. Le Bras et T. Gauthier ; ibid. 2017. 375, obs. M. Mekki ; RTD civ. 2016. 343, obs. H. Barbier ; RTD com. 2016. 317, obs. B. Bouloc ).

Mais cet arrêt, qui concerne le formalisme ad validatem, aura peut-être une portée plus importante. Jusqu’ici, comme le rappelle l’arrêt, la nullité retenue était absolue : ainsi, la première chambre civile avait eu l’occasion de censurer un arrêt ayant retenu que la loi Hoguet édictait un ordre public de protection (Civ. 1^re, 25 févr. 2003, n° 01-00.461, Loyers et copr. 2004, n° 2, obs. B....