Usucapion d’une partie privative par le syndicat de copropriété

Que soit privilégiée la conception unitaire ou dualiste du lot de copropriété, la particularité de sa structure ne peut être contestée. Si la copropriété est avant tout une propriété, elle est une propriété originale pour laquelle la transposition des mécanismes juridiques de « droit commun » ne peut se faire de manière réflective. Ainsi en est-il du recours à la prescription acquisitive dont traite la présente décision.

Le rapport de l’usucapion à la copropriété n’est pas nouveau. La jurisprudence a depuis longtemps admis qu’un copropriétaire puisse revendiquer la propriété exclusive d’une partie commune (V. Civ. 3^e, 26 mai 1993, n° 91-11.185, RDI 1993. 411, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; Paris, 20 déc. 2007, n° 07/05431, AJDI 2008. 218 ) ou, plus récemment, que le syndicat soit en mesure de se prévaloir d’un juste titre lui offrant le bénéfice de la prescription abrégée (V. Civ. 3^e, 30 avr. 2003, n° 01-15.078, D. 2003. 2047 , obs. B. Mallet-Bricout ; AJDI 2003. 768 , obs. C. Giverdon ; RTD civ. 2003. 523, obs. T. Revet ; Loyers et copr. 2003, n° 186, obs. G. Vigneron ; 25 mars 2014, n° 11-17.435, AJDI 2014. 874 , obs. N. Le Rudulier ).

En revanche, à notre connaissance, c’est la première fois que la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur l’usucapion par le syndicat d’une partie privative.

Pour s’opposer à la vente d’un lot de copropriété correspondant à une buanderie, le syndicat arguait de son acquisition par prescription trentenaire, dès lors qu’il était utilisé par tous les copropriétaires comme garage à vélo.

Relevant, notamment, que la qualification de partie privative de cet espace n’était pas contestée et figurait bien dans le règlement de copropriété et qu’aucun vote n’avait entériné de changement de destination ou des modalités de jouissance du lot, la cour d’appel de Reims avait débouté le syndicat de sa demande (V. Reims, 4 févr. 2014, n° 12/010230, Loyers et copro. avr. 2014, n° 128, obs. G. Vigneron).

Au visa de l’article 2272 du code civil, la troisième chambre civile casse cette décision en affirmant « qu’en statuant ainsi,...