Bail commercial, clause résolutoire et non-renouvellement pour motif grave et légitime

Lorsque, à la suite de la demande de renouvellement formulée par le preneur, le bailleur a des griefs à faire valoir à l’encontre de son locataire, il peut, à toutes fins utiles, être tenté à la fois de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat (sur le fondement de l’art. L. 145-41 c. com.) et de lui refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime (au visa de l’art. L. 145-17). Tel était le cas dans la présente espèce où le bailleur a fait délivrer à son cocontractant deux commandements (en l’espace de 15 jours) visant la clause résolutoire puis, dix jours après le second commandement, lui a notifié un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. Les manquements reprochés au preneur étaient une dette locative, un défaut d’assurance et un défaut d’entretien (absence de ramonage et non-réalisation de réparations de canalisations).

Par la suite, le preneur devait assigner le bailleur en opposition au commandement et en renouvellement de son bail.

Les juges du fond (Paris, 7 févr. 2008) ayant accordé un délai au preneur pour qu’il s’acquitte de sa dette locative, constaté que les autres manquements allégués n’étaient pas fondés et reconnu le droit pour le locataire à revendiquer une indemnité d’éviction, le bailleur a articulé son pourvoi autour de trois idées-force :

• la clause résolutoire était acquise,

• le preneur était forclos dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction,

• le bail n’avait pas été renouvelé en raison d’un motif grave et légitime.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, la dette locative (d’un montant de 1 380,02 €) n’avait pas été résorbée dans le mois suivant le commandement adressé au preneur. En conséquence, conformément à l’alinéa 1^er de l’article L. 145-41 du code de commerce, la...