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Article
Bureau, clause de cession «tous commerces» et hausse de l’impôt foncier
Bureau, clause de cession «tous commerces» et hausse de l’impôt foncier
La clause de cession « tous commerces », sous certaines exclusions limitées est incompatible avec la qualification de local à usage exclusif de bureau. L’évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.
par Y. Rouquetle 10 juillet 2008
Par cette décision, les hauts magistrats confirment, d’une part, que clause « tous commerces » et usage exclusif de bureau (en l’occurrence, il s’agissait d’une agence bancaire) ne font pas bon ménage et, d’autre part, que la variation de l’imposition foncière grevant les locaux loués va avoir des répercussions sur le prix du bail renouvelé.
Régime des locaux à usage exclusif de bureau et clause de cession « tous commerces »
Parce que la qualification de « local à usage exclusif de bureau » emporte, par principe, exclusion de tout plafonnement (le mètre étalon étant les loyers pratiqués pour des locaux équivalents ; estimant que l’emploi des termes « loyers pratiqués » doit conduire à privilégier les prix de marché par rapport aux valeurs judiciaires, V. Derruppé, Brière de l’Isle, Maus et Lafarge, Baux commerciaux, Dalloz, 1979, n° 628 ; sur la détermination de la valeur locative des agences bancaires, V. Denizot, AJDI 2007. 184 
), les magistrats se montrent vigilants lorsqu’il est question d’appliquer le régime de l’article R. 145-11 (anc. art. 23-9 du Décr. 30 sept. 1953).
Ils vont ainsi s’attacher à la destination contractuelle des lieux, plutôt que s’arrêter à leur seule utilisation effective, traquant par là même toute possibilité, même inexploitée, d’affecter les locaux à une autre destination. C’est tellement vrai que, par un arrêt remarqué, la cour d’appel de Versailles a pris la peine de préciser qu’il est indifférent que la clause litigieuse ait ou non reçu application (Versailles, 11 juin 1998, BICC 1999, n° 346 ; Gaz. Pal. 1999. 1. Somm. 5 ; JCP E 1999, n° 51, p. 1997).
C’est ainsi qu’une clause « tous commerces » va s’avérer incompatible avec l’exclusivité requise par le texte (Comp., en matière de locaux monovalents, appliquant le régime de l’anc. art. 23-8, devenu art. R. 145-10 c. com., en dépit d’une clause « tous commerces », le changement de destination n’étant possible que moyennant de modifications lourdes et coûteuses : Civ. 3e, 27 nov. 2002, Bull. civ. III, n° 239 ; D. 2003. AJ. 277, obs. Rouquet ).
Cela est vrai en ce qui concerne la destination des lieux voulue par et pour les parties (Civ. 3e, 14 mars 1979, Bull. civ. III, n° 65 ; Rev. loyers 1979. 259, note J. V. ; 17 déc. 2002, AJDI 2003. 116 ; Gaz. Pal. 2003. 1. Somm. 1870, obs. Barbier). Cela vaut également lorsque, comme dans l’arrêt rapporté du 25 juin 2008, cette clause n’est prévue...
