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Article
Limites au transfert de la charge de l’entretien des lieux loués
Limites au transfert de la charge de l’entretien des lieux loués
Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
par Y. Rouquetle 15 juillet 2008
Même s’il est acquis de longue date (Soc. 14 janv. 1955, Bull. civ. IV, n° 42 ; Civ. 3e, 7 févr. 1978, Bull. civ. III, n° 71) que les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public, en matière de transfert de la charge de l’entretien des lieux loués sur la tête du preneur, la liberté contractuelle n’est pas sans limites.
Il en existe deux, rappelées avec la plus grande clarté dans l’attendu de principe de cet arrêt du 9 juillet 2008 : d’une part, le bailleur ne saurait être dispensé de délivrer les lieux et, d’autre part, la stipulation opérant transfert de charge est limitée à ses propres termes.
1) Le bail ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance
Cette affirmation découle du caractère essentiel de l’obligation de délivrance, affirmée par l’article 1719 du code civil (« le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière […] de délivrer au preneur la chose louée ») et dont le contenu est précisé au premier alinéa de l’article 1720 (« le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce »). Il s’agit d’une obligation tellement fondamentale que la jurisprudence a estimé qu’elle relevait de l’ordre public (Civ. 1re, 11 oct. 1989, D. 1991. Jur. 225, note Ancel 
). En conséquence, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à...
