Promesse de vente, indemnité d’immobilisation et clause pénale

Voici un arrêt qui intéressera au premier chef les professionnels du notariat. Une promesse synallagmatique de vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Celle-ci défaille par la faute de l’acquéreur, qui sollicite un prêt d’un montant supérieur à celui prévu. L’acheteur invoque alors la clause du contrat qui prévoit qu’en présence d’une pareille faute de l’acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci restera acquis au vendeur « à titre d’indemnité d’immobilisation ». Assigné en paiement, l’acquéreur soutient que cette clause constitue en réalité une clause pénale et sollicite sa réduction judiciaire sur le fondement de l’article 1152 du code civil. Les juges du fond condamnent néanmoins l’acquéreur, retenant que la clause litigieuse, qui a pour objet l’évaluation forfaitaire du préjudice subi par le vendeur, ne constitue pas une pénalité et, partant, qu’il n’y a pas lieu à réduction.

Ce raisonnement est censuré au visa de l’article 1226 du code civil. Les juges du fond, qui avaient constaté que la stipulation, « improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation », avait pour objet de « faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence », auraient dû conclure à la qualification de clause pénale. La solution doit être approuvée dans tous ses éléments.

La clause par laquelle le dépôt de garantie versé par l’acquéreur resterait acquis au vendeur en cas de faute du premier ne pouvait être qualifiée d’indemnité d’immobilisation. À vrai dire, une telle clause n’est pas envisageable dans une promesse synallagmatique de vente. Stricto sensu, l’indemnité d’immobilisation concerne en effet les promesses unilatérales de vente. Elle représente, dans ces avant-contrats, le prix de l’option consentie au bénéficiaire (Civ. 1^re, 5 déc. 1995, Bull. civ. I, n° 452 ; D. 1996. IR. 28  ; RD imm. 1996. 232, obs. Groslière et Saint-Alary-Houin  ; Defrénois 1996. 757, obs. Mazeaud et 814, obs. Bénabent). En dépit de sa dénomination, cette stipulation n’a rien à voir avec une indemnité. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution de ses...