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Vente en l’état futur d’achèvement : nullité relative du contrat de réservation en l’absence de mention de la date de la vente

À la lecture du code de la construction et de l’habitation, l’indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n’a pour objet que d’assurer la protection du réservataire. L’accord entre le vendeur-constructeur et les acquéreurs s’étant fait sur une vente de l’immeuble « en l’état », le projet d’acte de vente ultérieurement notifié aux acquéreurs et portant vente « en l’état futur d’achèvement » ne reflète pas la commune intention des parties. La demande des acquéreurs de perfection de la vente sur la base du projet d’acte de vente « en l’état » n’est donc pas fondée.

par Fanny Garciale 25 octobre 2012

La nullité du contrat de réservation. En matière de vente d’immeuble à construire, l’article R. 261-26 du code de la construction et de l’habitation (CCH), fait état de trois des mentions, érigées en conditions de fond, que doit contenir le contrat préliminaire relevant du secteur protégé, aux fins de validité : le prix prévisionnel de vente ; le cas échéant, les prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ; la date à laquelle la vente pourra être conclue. C’est en l’absence de cette dernière mention, donc en violation d’une règle d’ordre public, que les magistrats ont prononcé la nullité du contrat de réservation (en ce sens, V. Civ. 3e, 3 oct. 1974, Bull. civ. III, n° 332 ; Versailles, 17 mars 1994,  D. 1995. Somm. 280, obs. F. Magnin ; RDI 1994. 462, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ). Cela se justifie par la nature prévisionnelle que le législateur a entendu conférer à cette convention sui generis qu’est le contrat préliminaire (précisons que le nouveau régime n’était pas applicable à l’espèce mais sur ce point, V. G. Durand-Pasquier, Les précisions du champ d’application du contrat et les nouveautés du contrat préliminaire, RDI 2012. 8 ; Zalewski, Encore du neuf dans la vente en l’état futur d’achèvement, JCP N 2011. 1214).

La question qui opposait la Cour de cassation aux juges du fond avait trait à la nature de cette...

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