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Le droit en débats

Projet de loi ELAN et réforme du tissu des organismes de logement social : encore un effort

Par Bruno Wertenschlag le 22 Mai 2018

Le projet de loi ELAN encourage le regroupement des organismes de logement social. Hors toute querelle partisane, voici quelques propositions de nature à le faciliter.

L’acquisition du patrimoine immobilier de SCI

Les organismes d’HLM peuvent acquérir des logements privés pour les affecter au logement social. Une seule voie leur est ouverte, celle de l’achat, moyennant un prix, en principe égal à la valeur de marché des biens. En droit commun, d’autres voies sont ouvertes, telles que la fusion par absorption de la société propriétaire des logements ou l’acquisition de toutes ses parts sociales, suivie de sa dissolution. Dans les deux cas, l’organisme récupère les immeubles de la société propriétaire. Ce sont des modalités simples et souvent moins onéreuses que l’achat immobilier.

Le gouvernement pense de même et a inséré dans le projet de loi ELAN la faculté pour les organismes d’HLM d’acheter toutes les parts d’une société civile immobilière pour agréger dans la foulée ses immeubles au patrimoine de l’organisme1.

C’est une belle avancée, mais qui pourrait être encore améliorée car le projet de loi pose des conditions très strictes : acquisition des parts en totalité à une date unique ; dissolution de la SCI dans l’année de l’acquisition des parts.

Pourquoi un tel carcan ? Dès lors que le projet prévoit une autorisation administrative préalable de l’opération, pourquoi fermer la voie d’un achat progressif des parts de la SCI ?

Autre point, le projet de loi ELAN introduit seulement la possibilité d’une transmission universelle de patrimoine. Cela obligerait l’organisme d’HLM à acquérir tous les titres de la société à un prix correspondant peu ou prou à la valeur des immeubles de la société.

Pourquoi ne pas permettre à l’organisme HLM d’intégrer le patrimoine de la société civile immobilière par voie de fusion, en rémunérant les associés par l’attribution d’actions nouvelles de la société anonyme d’HLM créées à l’occasion de la fusion ?

Répétons-le, le tout serait soumis à l’autorisation de l’administration. Pourquoi dès lors ne pas ouvrir aux sociétés anonymes d’HLM la faculté d’utiliser, sous contrôle, toute la gamme des modes juridiques d’acquisition d’un patrimoine destiné au logement social ? Ce qui permettrait, soit dit en passant, d’aligner ces sociétés sur le régime des SEM de logement social qui ne connaissent pas ces contraintes.

La compétence territoriale des organismes d’HLM après fusion : un frein au rapprochement

Les sociétés anonymes d’HLM agissent sur un territoire dans des conditions réglementées par l’État et l’extension de ce périmètre d’action est soumise à l’autorisation de ce dernier2. Les SEM de logement social sont soumises à des contraintes similaires3.

Alors que l’État incite au regroupement des organismes, les règles de détermination de la compétence territoriale de ces opérateurs sont de nature à en freiner le déroulement, notamment dans le cas de la fusion d’organismes. En l’état du droit, seule une circulaire aborde la question et précise4  qu’en « cas de fusion de deux sociétés [d’HLM], n’ayant pas la même compétence géographique, il est admis que la société absorbante aura ipso facto compétence sur le territoire où s’exerçait la compétence de la société absorbée même si ce territoire ne jouxte pas celui de la région où la société absorbante a elle-même compétence. »

Les juristes jugeront que l’auteur de la circulaire se borne, somme toute, à rappeler les conséquences qui s’attachent par principe à l’effet de transmission universelle attaché à la fusion, qui conduit à opérer la transmission de plein droit de l’agrément de compétence territoriale attaché à la société absorbée, au bénéfice de la société absorbante.

Même si l’on peut en effet trouver une justification juridique solide à ce texte interprétatif, nous pensons que la loi devrait le confirmer explicitement, pour le bon entendement des organismes de logement social et des fonctionnaires en charge du contrôle des opérations. Ainsi, l’absorption d’une société à compétence régionale devrait conférer à la société absorbante le bénéfice de ce périmètre d’exercice, même si le sien propre ne le jouxte pas. De même, l’absorption d’une société à compétence nationale devrait conférer à la société absorbante le bénéfice de ce périmètre d’exercice, peu important que l’absorbante ait bénéficié jusqu’alors d’un périmètre d’intervention seulement régional.

Le bon sens plaide pour la consécration de ces solutions par la loi, dès lors que, par l’effet de la fusion, la société absorbante se trouve dotée de l’ensemble des moyens et personnels, au vu desquels l’administration avait en son temps accordé sa compétence territoriale à l’absorbée.

Problème, le projet de loi ELAN ne prend pas le chemin de cette simplicité légitime5 et prévoit qu’en cas de fusion par absorption d’une SEM de logement social par une société anonyme d’HLM, l’opération ne serait possible qu’à la condition de ne pas entraîner de dépassement d’objet social de cette dernière ni de sa compétence géographique. A noter, au passage, que la règle ne joue pas en sens inverse (absorption d’une SA d’HLM par une SEM).

La limite apportée est singulière. Rappelons-le, par l’effet de la fusion, l’absorbante reprend l’intégralité des moyens de l’absorbée, moyens au vu desquels l’administration avait en son temps agréé cette dernière à exercer sur la région ou sur le territoire national. La fusion ne modifie en rien ces moyens. Dans ces conditions, pourquoi ne pas prévoir que la compétence géographique de l’absorbée soit de plein droit transférée à l’absorbante, sous le contrôle de l’administration, moyennant par exemple une déclaration préalable ?

 

 

 

 

 

1 Article 28 du projet.
2 Article R. 422-3 du code de la construction et de l’habitation.
3 Articles R. 481-1-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
4 Circulaire du 24 juillet 1974 relative à l’extension de compétence territoriale des offices publics d’habitations à loyer modéré et des sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré et de crédit immobilier Circulaire abrogée par la présente circulaire: néant circulaire modifiée par la présente circulaire: Circulaire nº 71-104 du 21 septembre 1971 relative à l’application du décret nº 71-293 du 14 avril 1971 sur l’approbation des statuts des sociétés d’habitations à loyer modéré et des sociétés de crédit immobilier JO 11 septembre 1974.
5 Article 26 du projet de loi ELAN.

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