Bail commercial: sort de la clause de cession contenue dans une convention frauduleuse

Afin d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux, bailleur et preneur peuvent s’entendre pour signer soit une convention dite d’occupation précaire, soit un ou (depuis la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008) plusieurs baux dérogatoires visés à l’article L. 145-5 du code de commerce (dans la limite de 2 ans). Toutefois, compte tenu du caractère d’ordre public du statut, la conclusion d’une convention précaire (dont la durée peut être supérieure à 2 ans : Civ. 3^e, 25 mai 1977, Bull. civ. III, n° 220) ne peut intervenir qu’au regard de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Civ. 3^e, 19 nov. 2003, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2003. AJ. 3051, obs. Rouquet ; ibid. 2005. Pan. 1091, obs. Rozès  ; AJDI 2004. 549, note Blatter  ; V. aussi, précisant qu’une telle convention doit être caractérisée par des circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité, Civ. 3^e, 9 nov. 2004, Bull. civ. III, n° 195 ; D. 2004. AJ. 3139, obs. Rouquet  ; AJDI 2005. 386, note Blatter ). A défaut, le juge ne manquera pas de requalifier le contrat (Civ. 9 janv. 1961, Ann. loyers 1961. 922 ; Civ. 3^e, 25 mai 1977, préc. ; 5 févr. 2008, Rev. loyers 2008. 163).

Quant au recours à un bail dérogatoire de courte durée (parfois improprement appelé « bail précaire »), il doit intervenir dans le respect le plus strict de la loi, c’est-à-dire pour une durée inférieure ou égale à deux ans, le texte précisant que, si à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions statutaires (pour des applications de ce principe, V. Civ. 3^e, 19 juill. 2000, AJDI 2000. 954  ; JCP E 2001, n° 11, p. 465, obs. Kéita ; 22 janv. 2003, Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2003. AJ....