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Article
Bail commercial: sort de la clause de cession contenue dans une convention frauduleuse
Bail commercial: sort de la clause de cession contenue dans une convention frauduleuse
Le bailleur n’est pas recevable à invoquer la clause relative au droit de cession contenue dans une convention frauduleuse car conclue pour faire échec à l’application du statut légal des baux commerciaux.
par Y. Rouquetle 14 avril 2009
Afin d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux, bailleur et preneur peuvent s’entendre pour signer soit une convention dite d’occupation précaire, soit un ou (depuis la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008) plusieurs baux dérogatoires visés à l’article L. 145-5 du code de commerce (dans la limite de 2 ans). Toutefois, compte tenu du caractère d’ordre public du statut, la conclusion d’une convention précaire (dont la durée peut être supérieure à 2 ans : Civ. 3e, 25 mai 1977, Bull. civ. III, n° 220) ne peut intervenir qu’au regard de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Civ. 3e, 19 nov. 2003, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2003. AJ. 3051, obs. Rouquet ; ibid. 2005. Pan. 1091, obs. Rozès 
; AJDI 2004. 549, note Blatter ; V. aussi, précisant qu’une telle convention doit être caractérisée par des circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité, Civ. 3e, 9 nov. 2004, Bull. civ. III, n° 195 ; D. 2004. AJ. 3139, obs. Rouquet ; AJDI 2005. 386, note Blatter ). A défaut, le juge ne manquera pas de requalifier le contrat (Civ. 9 janv. 1961, Ann. loyers 1961. 922 ; Civ. 3e, 25 mai 1977, préc. ; 5 févr. 2008, Rev. loyers 2008. 163).
Quant au recours à un bail dérogatoire de courte durée (parfois improprement appelé « bail précaire »), il doit intervenir dans le respect le plus strict de la loi, c’est-à-dire pour une durée inférieure ou égale à deux ans, le texte précisant que, si à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions statutaires (pour des applications de ce principe, V. Civ. 3e, 19 juill. 2000, AJDI 2000. 954 ; JCP E 2001, n° 11, p. 465, obs. Kéita ; 22 janv. 2003, Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2003. AJ....
