Clause résolutoire et force majeure dans le bail à construction

Un bail à construction avait été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire. Selon les termes du contrat, le preneur s’engageait à édifier dans un certain délai, cette obligation étant sanctionnée par une clause résolutoire.

L’autorisation d’urbanisme avait été délivrée puis retirée sous la pression d’associations de riverains. Le bailleur et le preneur sollicitaient, l’un et l’autre, la résiliation du contrat. Le bailleur se fondait sur la clause résolutoire du fait de l’inachèvement des travaux, tandis que le preneur relevait que l’annulation du permis de construire constituait un fait de force majeure anéantissant le contrat. C’est cette seconde argumentation que retient la cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation.

Sur la clause résolutoire.
L’intérêt de la clause résolutoire n’est pas à démontrer. Elle constitue une sanction rapide et efficace de la non-exécution par le débiteur d’une obligation. Encore faut-il qu’elle soit mise en œuvre valablement.

En l’espèce, le contrat prévoyait que le bail pourrait être résilié de plein droit pour défaut de paiement du prix, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux. Or la société bailleresse avait adressé une mise en demeure...