Promesse synallagmatique de vente et droit à commission de l’agent immobilier

L’article 1589 du code civil, qui dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », invite à distinguer deux catégories de promesses synallagmatiques de vente : celles qui valent vente et celles qui ne valent pas vente. Et cette distinction est essentielle lorsque les parties, constatant leur accord dans un acte sous seing privé, prévoient contractuellement de réitérer, dans un certain délai, leur consentement sous la forme authentique. Lorsque la promesse vaut vente, ce qui constitue le principe, la vente, d’ores et déjà formée, voit ses effets retardés à la signature de l’acte notarié. Lorsque, par exception, la promesse ne vaut pas vente, c’est parce que les parties ont « essentialisé » une formalité différente du consentement, rajoutant aux conditions de formation de leur contrat (Civ. 3^e, 20 déc. 1994, D. 1996. Somm. 9, obs. O. Tournafond ; AJDI 1996. 2, étude M. Azencot ; RDI 1995. 341, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; JCP 1995. II. 22491, note Larroumet ; JCP N 1996. II. 501, note Mainguy ; 28 mai 1997, D. 1999. Somm. 11, obs. P. Brun ). La situation est alors toute différente, le contrat projeté n’étant formé qu’à la date de l’accomplissement de la formalité de réitération imposée par la promesse : de consensuelle, la vente devient ainsi solennelle.

L’arrêt rapporté tire les conséquences de cette distinction en matière de droit à commission de l’agent immobilier. En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous seing privé, par l’entremise d’un agent immobilier, le contrat prévoyant la réitération par acte authentique sous un certain délai. Se ravisant, le bénéficiaire de la promesse avait signifié au notaire son intention de ne pas signer l’acte. Une première fois condamné à verser au vendeur le montant de la clause pénale stipulée au contrat, il était assigné par...