Quand l’adjudicataire d’un immeuble s’empare d’un fonds de commerce (presque) sans bourse délier

L’adjudicataire d’un immeuble comportant un fonds de commerce, s’il n’a pas droit à la jouissance de ce fonds dès la date d’adjudication et n’en acquiert pas la propriété, entre cependant en jouissance de l’immeuble et peut donc l’exploiter à cette date, en sorte que les sommes perçues depuis lors par l’ancien propriétaire qui occupait encore les locaux lui étaient dues.

par E. Chevrierle 16 avril 2009

Le propriétaire d’un fonds de commerce d’hôtellerie et de l’immeuble dans lequel est exploité cet hôtel fait l’objet d’une saisie immobilière. L’adjudicataire de l’ensemble immobilier assigne alors l’ancien exploitant-propriétaire, débiteur saisi, en paiement des acomptes sur les réservations effectuées postérieurement à l’adjudication. Il est fait droit à cette demande… ce que contestait, en l’espèce, l’ancien titulaire du fonds de commerce.

Force est de constater que l’hypothèse selon laquelle l’immeuble et le fonds de commerce appartiennent à un même propriétaire n’a pas été envisagée par le législateur, de telle sorte qu’en cas de dissociation des deux éléments, la loi ne fournit aucune solution (R. Hérondelle, Un fonds de commerce peut-il être exploité sans inconvénient dans un immeuble appartenant au commerçant ou au conjoint de celui-ci ? Gaz. Pal. 1964. 2. Doctr. 1 ; Savary et Dubuisson, Le fonds et l’immeuble d’exploitation, JCP N 2009, n° 15-16, p. 31). Pour la doctrine, c’est alors le régime de l’immeuble qui doit l’emporter sur celui du fonds de commerce ; ainsi, « l’immeuble reste soumis exclusivement à son statut particulier au détriment, si...

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