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Absence d’indemnité d’occupation en cas de local inexploitable

Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

« Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » (C. civ., art. 1178, al. 2). La disparition rétroactive du contrat en cas d’annulation était déjà affirmée par la jurisprudence avant l’ordonnance du 10 février 2016 (Civ. 1re, 15 mai 2001, n° 99-20.597 : « Ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé », D. 2001. 3086 , obs. J. Penneau ; RDSS 2001. 780, obs. G. Mémeteau et M. Harichaux ; ibid. 781, obs. G. Mémeteau et M. Harichaux ; RTD civ. 2001. 699, obs. N. Molfessis ). Privé, dès sa conclusion, d’une condition de validité, le contrat est dénué d’effet depuis l’origine. Son annulation a « pour effet de remettre les parties dans la situation initiale » (Civ. 1re, 4 avr. 2001, n° 99-11.488). Il est donc, en principe, nécessaire de procéder à des restitutions (C. civ., art. 1178, al. 3). La troisième chambre civile a cependant précisé, dans un arrêt rendu le 3 novembre 2021, qu’aucune indemnité d’occupation n’est due par le locataire lorsque les locaux mis à sa disposition sont inexploitables.

En l’espèce, une SCI, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à une société, délivre à cette dernière un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire inscrite au bail. La locataire assigne alors la bailleresse en opposition au commandement de payer, en annulation du bail commercial, et en indemnisation de son préjudice. En appel, la bailleresse sollicite, à titre reconventionnel et subsidiaire, une indemnité d’occupation.

La cour d’appel, après avoir prononcé la nullité du contrat de bail pour erreur sur la substance, condamne la bailleresse au paiement de 130 000 € à titre de dommages et intérêts. Elle affirme que la SCI a commis une faute en consentant un bail sur un local impropre à sa destination et en n’attirant pas l’attention du preneur sur l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux usées. Selon elle, le préjudice en lien de causalité avec cette faute « est constitué par l’engagement [par la locataire] de dépenses pour démarrer son exploitation » (pt 7). Elle retient à ce titre la somme de 100 000 €, correspondant au montant emprunté par la locataire pour financer les dépenses afférentes aux travaux d’aménagement, d’amélioration et de réparation du fonds de commerce. En outre, les juges du fond condamnent la locataire à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation, considérant qu’« il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés » (pt 12).

La société bailleresse forme un pourvoi en cassation. Elle considère que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du même code, car seules les dépenses réellement engagées par la locataire pouvaient être prises en compte, et non l’intégralité des sommes empruntées (pt 5).

Dans son pourvoi incident, la locataire reproche, quant à elle, à la cour d’appel d’avoir violé l’article 1304 ancien du code civil. Elle soutient « qu’en cas d’annulation d’un bail commercial pour erreur sur la substance du fait que le bailleur a consenti sur un local impropre à sa destination contractuelle, le locataire qui, pour une raison indépendante de sa volonté, n’a pu bénéficier de la jouissance des lieux loués en raison de leur caractère inexploitable n’a pas à verser d’indemnité d’occupation » (pt 9).

Sur l’appréciation du préjudice subi par le locataire

Concernant le pourvoi principal, la Cour de cassation casse, sans surprise, l’arrêt de la cour d’appel pour défaut de base légale, au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice. Ce dernier est...

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