Absence de résiliation du bail faute de créances postérieures impayées au jour où le juge-commissaire statue

Parce qu’il permet à celui qui n’est pas propriétaire de l’immeuble dans lequel il exerce son activité d’y exploiter son entreprise, le bail des locaux professionnels – qu’il s’agisse par exemple d’un bail commercial (C. com., art. L. 145-1 s.), rural (C. rur., art. L. 411-1 s.) ou professionnel (Loi n° 86-1290 du 23 déc. 1986, tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, art. 57 A s.) – revêt souvent, sinon toujours, une importance capitale (F. Kendérian, Le sort du bail commercial dans les procédures collectives. Sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, 6^e éd., préf. J. Monéger, LexisNexis, 2023, n° 5). Pour cette raison, le droit des procédures collectives lui dédie des règles spécifiques dérogatoires à celles qui gouvernent la continuation et la résiliation des contrats en cours (C. com., art. L. 622-14 et L. 641-12). En substance, ce régime spécial consiste à faciliter au maximum la poursuite du contrat et, par symétrie, à compliquer autant que possible sa résiliation à l’initiative du bailleur, ce que vient accentuer l’arrêt ci-dessus référencé, promis à la publication.

En l’espèce, le preneur d’un local commercial est placé en redressement judiciaire. Quelques mois avant l’adoption d’un plan de redressement, le bailleur sollicite la constatation de la résiliation du bail en raison du défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Le juge-commissaire saisi à cet effet, et à sa suite le tribunal puis la cour d’appel, rejettent la demande au motif que le débiteur a versé les sommes dues la veille du dépôt de la requête du bailleur. Ce dernier se pourvoit alors en cassation, en soutenant que la constatation de la résiliation de plein droit du contrat ne pouvait être refusée dès lors que des loyers relatifs à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture demeuraient impayés à l’expiration du délai de trois mois, courant à partir de cette décision, au cours duquel une régularisation peut intervenir.

Le pourvoi est rejeté. D’après la Cour de cassation, il résulte du jeu concomitant des articles L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce que le juge-commissaire saisi d’une telle demande doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges correspondant à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture restent impayés. De sorte que la requête du bailleur doit être rejetée lorsque celui-ci en a reçu paiement le jour même de la saisine du juge-commissaire, la créance de loyers étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur. C’est dire que selon la présente décision, la régularisation des impayés peut s’effectuer jusqu’au jour où le juge statue, quoique cette date soit par hypothèse postérieure au terme du délai de trois mois qui court à compter du jugement d’ouverture.

Certes, en adoptant une telle lecture, l’arrêt rapporté peut-il s’autoriser de l’esprit de la législation en la matière. Mais même si elle répond aux objectifs poursuivis par cette dernière, la solution paraît techniquement difficile à justifier, et pourrait à ce titre être réprouvée, en ce que la régularisation des impayés semble ici admise en dépit, non seulement de la lettre du texte légal, mais surtout du caractère de la résiliation en cause.

Une régularisation admise en dépit de la lettre du texte

À partir du moment où le bail a fait l’objet d’une option de continuation régulière, et même en l’absence de toute option en cas de procédure de sauvetage ou de liquidation judiciaire avec poursuite provisoire d’activité, les créances de loyers nées après le jugement d’ouverture bénéficient du traitement préférentiel et doivent en tant que telles être payées à l’échéance (C. com., art. L. 622-17 et L. 641-13). Si le régime général des contrats en cours était applicable, le bail pourrait alors être assez facilement résilié, voire le devrait en présence d’une option de continuation régulière, dans l’hypothèse d’un défaut de paiement de ces créances (C. com., art. L. 622-13, III et L. 641-11-1, III). Pour éviter les affres d’une telle radicalité, le législateur a exclu l’application des règles normales de résiliation des contrats en cours (C. com., art. L. 622-14, al. 1^er et L. 641-12, al. 1^er) au profit d’un système destiné à maintenir un certain équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur ou de sa procédure collective.

C’est ainsi qu’en cas de défaut de paiement de loyers et charges afférents à une période d’occupation postérieure, le bailleur est soumis à un délai d’inertie, qui lui interdit d’agir pendant trois mois à compter du jugement d’ouverture pour obtenir ou faire constater la résiliation du contrat (C. com., art. L. 622-14, al. 3 et L. 641-12, al. 4). Mais afin qu’il ne représente pas in fine qu’un moyen de retarder l’inévitable, ce délai peut avant tout servir à régulariser les impayés. L’article L. 622-14 du code de commerce prévoit en effet qu’il n’y a pas lieu à résiliation si « le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai ». Ce dont il résulte, a contrario, que le bail est résilié si le versement de ces sommes n’intervient pas avant l’expiration du délai d’attente, ce qui est le cas lorsqu’aucun paiement n’intervient ou quand il n’intervient qu’après le terme de ce délai.

Telle n’est pourtant pas la lecture de la Cour. En affirmant que le juge-commissaire doit vérifier que des loyers et charges postérieurs demeurent impayés au jour où il statue – qui survient par définition après le terme du délai d’inertie...