Action en nullité du droit de préemption de la SAFER : notion d’« acquéreur évincé »

Afin que les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) puissent mener à bien leurs missions, le législateur leur a octroyé un droit de préemption. Parce que ce droit vient limiter la liberté contractuelle, il est strictement réglementé. Ainsi, son exercice est enfermé dans trois délais (C. rur., art. L. 412-8) : d’abord, un délai pour accepter l’offre ; ensuite, un (premier) délai pour réaliser l’acte authentique de vente ; enfin, un (dernier) délai, courant à compter de la mise en demeure de réaliser l’acte authentique, dont le non-respect est sanctionné par la nullité de la déclaration de préemption. Le législateur a donné qualité pour agir en nullité au vendeur, mais également à « l’acquéreur évincé » lors de la préemption. Qui est cet « acquéreur évincé » ? Est-ce la personne qui s’est proposée d’acquérir et dont l’identité est mentionnée dans la notification de l’offre de vente ou est-ce une personne qui doit pouvoir justifier d’un accord ferme et définitif avec le vendeur ? Telle était la principale question soulevée dans l’arrêt de l’espèce.

Un couple s’est porté acquéreur de parcelles appartenant à des indivisaires. Presque deux mois après avoir reçu la notification du projet de cession par le notaire chargé d’instrumenter la vente, la SAFER a exercé son droit de préemption. Six mois plus tard, le couple a adressé à la SAFER un commandement de réaliser l’acte authentique et l’a, le même jour, assignée en nullité de sa décision de préemption.

La cour d’appel ayant fait droit à leur demande, la SAFER s’est pourvue en cassation. Dans un premier moyen, elle soutient que, pour avoir la qualité d’acquéreur évincé, la personne indiquée dans la notification de l’offre de vente comme étant celle qui se propose d’acquérir doit « justifier d’un engagement ferme et définitif » du vendeur, ce dont ne pouvait disposer le couple puisqu’une partie des indivisaires n’avaient pas encore consenti à la vente. Dans un second moyen, la SAFER soutient que l’absence de réalisation de la vente dans le délai légal ne lui était pas imputable, qu’elle était due au grand nombre de parties à l’acte, de sorte que la nullité ne pouvait pas être prononcée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme d’une part qu’est « un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption (…), la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme étant celle qui se propose d’acquérir » et, d’autre part, que le défaut de réalisation de l’acte authentique dans les délais légaux était imputable à la SAFER, de sorte que la cour d’appel avait pu retenir que la déclaration de préemption était nulle de plein...