Airbnb et nuisances : le règlement de copropriété au secours des copropriétaires

L’encadrement des locations en meublés touristique

L’encadrement des locations en meublés touristiques de courte durée dans les grandes villes françaises – et au premier chef à Paris, première destination touristique mondiale – est mené principalement sur deux fronts.

Un premier contrôle est effectué par les pouvoirs publics qui ont pris un certain nombre de mesures pour s’assurer que les centres-villes ne sont pas intégralement consacrés à de telles locations (sur la question, v. J.-M. Breton, Activités touristiques - Plateforme en ligne - La « saga » Airbnb, JT 2019, n° 218, p. 43 ). Il existe en effet « une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location » (CJUE 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, Dalloz actualité, 30 sept. 2020, obs. M. Ghiglino ; AJDA 2020. 1759 ; D. 2020. 1838 ; ibid. 2262, obs. J. Larrieu, C. Le Stanc et P. Tréfigny ; JT 2020, n° 234, p. 11, obs. X. Delpech  ; Civ. 3^e, 18 févr. 2021, n° 19-13.191 P, Dalloz actualité, 2 mars 2021, obs. C. Dreveau ; AJDA 2021. 423 ; D. 2021. 732 , note P. Bouathong ; Rev. prat. rec. 2021. 33, chron. D. Gantschnig ; JT 2021, n° 239, p. 11, obs. X. Delpech ).

Il peut être retenu à cet égard que le propriétaire d’un appartement (ou un locataire avec l’accord de son bailleur) ne peut louer sa résidence principale plus de cent vingt jours par an (C. tourisme, art. L. 324-1-1).

Par ailleurs, un propriétaire d’un appartement souhaitant changer la destination de son bien, à l’origine à usage d’habitation, en meublés de tourisme, doit obtenir un changement d’usage avec compensation (CCH, art. L. 631-7). Il est également prévu un certain nombre d’obligations fiscales (Civ. 3^e, 31 janv. 2019, n° 18-40.042 P, Dalloz actualité, 20 févr. 2019, obs. C. Dreveau ; D. 2019. 1129, obs. N. Damas ; AJDI 2019. 539 , obs. F. de La Vaissière ; JT 2019, n° 217, p. 8, obs. X. Delpech  ; 31 janv. 2019, n° 18-40.043 P, Dalloz actualité, 20 févr. 2019, obs. préc. ; D. 2019. 1129, obs. N. Damas ; Just. & cass. 2020. 264, chron. V. Guillaudier ; AJDI 2019. 539 , obs. F. de La Vaissière ; JT 2019, n° 217, p. 8, obs. X. Delpech ) pour les plateformes qui doivent notamment transmettre les informations permettant à l’État et aux collectivités de vérifier que les revenus perçus sont bien déclarés par les bailleurs (C. Feral-Schuhl, Praxis Cyberdroit, Dalloz, 2020-2021, § 211.261 et  11.26). Un tel encadrement des pouvoirs publics est d’ailleurs amené à évoluer. Il a par exemple été proposé au conseil de Paris du 13 avril 2021 un texte visant à « expérimenter, en lien avec l’État, un système de quotas ou d’interdictions par rue ou par quartier dans les zones tendues de Paris » (Le Monde, 7 avr. 2021, Paris veut étudier des quotas par zone pour les meublés touristiques).

L’encadrement de l’activité des meublés touristiques ne concerne pas seulement l’organisation de la ville par les pouvoirs publics mais aussi les effets néfastes qu’elle peut créer pour les autres propriétaires d’un immeuble en copropriété. Ces derniers peuvent alors décider d’agir afin de faire cesser les troubles subis. Aucun texte spécial relatif aux locations de courte durée ne venant encadrer ces actions, c’est cette fois-ci le droit commun qui trouve à s’appliquer. À cet égard, l’ordonnance de référés rendue par le tribunal judiciaire de Paris du 12 mai 2021 rapportée est particulièrement illustrative.

Faits et procédure

En l’espèce, deux sociétés propriétaires de six lots d’un immeuble haussmannien de standing du VIII^e arrondissement de Paris proposaient à la location leurs lots sur les sites Airbnb, Hotels.com et Booking.com. Il en résultait des nuisances dont la gravité ne manquera pas d’étonner : tapage nocturne empêchant les habitants, et notamment la gardienne, de dormir ; insulte à l’encontre de cette dernière ; jeunes locataires fumant dans l’escalier, certains se droguant ; découverte d’urine dans le local poubelle ; jets de déchets dans la cour ; étalage de culottes et de soutiens-gorge au balcon ; découverte régulière de vomissements dans l’immeuble, etc.

Afin de faire cesser ces troubles, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les deux sociétés en demandant au juge des référés d’ordonner à ces dernières, sous astreinte, de cesser leurs activités de location saisonnière, exploitation parahôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie.

Par l’ordonnance du 12 mai 2021 sous étude, le tribunal a tout d’abord (p. 4), contrairement à ce que soutenait les sociétés bailleresses, jugé recevable l’action du syndicat des copropriétaires puisque ce dernier a inéluctablement un intérêt à agir dès lors que « [c]est nuisances [sont] de nature à atteindre indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives ». Le tribunal a ensuite (p. 8) accueilli la demande du syndicat au motif que l’activité des deux sociétés bailleresses constitue une violation des stipulations du règlement de copropriété et, partant, qu’elle cause un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, anciennement 809, du code de procédure civile. Le tribunal a alors, sous une astreinte de 700 € par jour et par infraction constatée, ordonné aux sociétés de cesser cette activité. Il a cependant limité cette interdiction à seize mois au motif que « l’interdiction définitive de l’activité de location saisonnière dans les lots litigieux nécessite une interprétation du règlement de copropriété relevant du seul pouvoir des juges du fond ».

Un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété

Certaines clauses contenues dans les règlements de copropriété apparaissent souvent de prime abord comme étant de style, sans véritable portée pratique. Elles semblent même, jusqu’à un certain point, alourdir la rédaction de documents déjà très longs et difficilement intelligibles.

C’est le cas, par exemple, des clauses posant que l’occupation ne doit pas être gênante pour les autres propriétaires, que les parties communes ne doivent pas être encombrées ou encore qu’il convient de limiter le bruit. Ces stipulations ne font en réalité que reprendre un standard de comportement attendu dans toute vie en communauté, et relèvent plus de la politesse élémentaire, du savoir-vivre et de la délicatesse. Autrement dit, elles viennent contractualiser des devoirs qui se révèlent bien plus moraux que juridiques.

Dans la continuité d’une jurisprudence bien établie (v. par ex. Civ. 3^e, 8 avr. 2021, n° 20-18.137 P, qui rappelle que des copropriétaires peuvent obtenir la résiliation d’un bail et l’expulsion d’un locataire gênant ; v. Rép. civ., v° Copropriété des immeubles bâtis : droits et obligations, par C. Atias et N. Le Rudulier, n^os 36-39), l’ordonnance du 12 mai 2021 du tribunal judiciaire de Paris démontre cependant que de telles clauses ont en réalité un véritable effet normatif.

En effet, une des particularités de cette affaire est que le règlement de copropriété de l’immeuble en cause prévoit expressément que chaque appartement ou chaque chambre peut être affecté à un usage bourgeois – c’est-à-dire ici à un usage d’habitation –, à un usage professionnel ou à un usage commercial. Par ailleurs, ledit règlement a été adopté le 15 juillet 2008 et modifié les 20 novembre et 12 décembre 2008, alors même que les plateformes de location en ligne étaient en pleine émergence. Il était donc loisible aux copropriétaires d’interdire la location en meublé touristique s’ils le souhaitaient, ce qui leur aurait permis d’agir en référé pour faire cesser toute activité parahôtelière (Aix-en-Provence, 25 févr. 2021, n° 2021/122 : résolution adoptée par l’assemblée des copropriétaires interdisant la location Airbnb ; 25 févr. 2021, n° 2021/190 ; 29 oct. 2020, n° 2020/578 ; Pau, 13 déc. 2017, n° 17/02992 : clauses d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété interdisant la location type Airbnb).

Rien n’avait pour autant été décidé en ce sens et, bien au contraire, il semble qu’ils s’étaient laissé la possibilité de louer leurs appartements à des touristes pour de courtes durées. Dans ces conditions, l’activité des deux sociétés bailleresses n’apparaissait pas contraire au règlement de copropriété.

Mais le tribunal relève (p. 5) que le règlement stipule que le copropriétaire ne peut « pas nuire aux propriétaires des autres lots » et que l’occupation « ne devra pas être dangereuse ou gênante pour les autres copropriétaires ». Or, dans cette affaire, les lots étaient loués à des touristes qui y organisaient manifestement des fêtes, sans aucun respect pour les autres occupants. Autrement dit, l’activité de location des sociétés bailleresses nuisait aux autres copropriétaires et constituait donc une violation des devoirs généraux de comportement stipulés dans le règlement de copropriété. Le tribunal en déduit qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 (anc. art. 809) du code de procédure civile, ce qui lui permet de prescrire toutes les mesures nécessaires pour le faire cesser.

Dans une autre affaire récente, la cour d’appel de Montpellier (Montpellier, 29 oct. 2020, n° 19/04215) était allée dans le même sens, ce qui peut donner bon espoir aux copropriétaires d’être protégés par le droit dès lors que des locations touristiques causent des nuisances.

L’interdiction de louer les lots à des touristes

Le juge des référés a décidé d’interdire aux sociétés de louer leurs lots pendant seize mois.

L’étendue de la mesure pourra étonner tant elle heurte de plein fouet des droits constitutionnellement et conventionnellement protégés. En effet, l’atteinte au droit de propriété des sociétés bailleresses est particulièrement grave, puisqu’elles ne peuvent plus jouir comme elles l’entendent de leurs lots et ne peuvent plus les donner à bail à des touristes pour des courtes durées. En outre, l’atteinte qu’elles subissent à leur liberté d’entreprendre est indéniable, puisqu’elles se voient empêchées de continuer leur activité économique.

Le principe même de leur survie est peut-être remis en cause, car il est très possible que ces sociétés n’aient été créées que pour la location des six lots de cet immeuble. La question de la proportionnalité de la mesure au regard de l’objectif poursuivi se pose donc sans aucun doute, alors même qu’un tel contrôle est de plus en plus souvent effectué (v. par ex. Civ. 3^e, 19 déc. 2019, n° 18-25.113 P, Dalloz actualité, 5 févr. 2020, obs. A. Gailliard ; D. 2020. 1092 , note R. Boffa ; ibid. 1248, chron. A.-L. Collomp, C. Corbel et L. Jariel ; ibid. 1761, obs. N. Reboul-Maupin et Y. Strickler ; AJDI 2020. 255, étude P.-L. Niel ; ibid. 317, point de vue J. Mazure ; RDI 2020. 142, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2020. 416, obs. W. Dross  ; Cons. const., 5 mars 2021, n° 2020-887 QPC, Dalloz actualité, 10 mars 2021, obs. Y. Rouquet ; D. 2021. 470 ; AJDI 2021. 279 , obs. J.-P. Blatter ).

Il y a également une rupture d’égalité entre, d’un côté, les sociétés en cause qui ne peuvent plus louer leurs lots et, de l’autre, les autres propriétaires qui peuvent, semble-t-il, toujours les louer, à la condition que les touristes soient suffisamment respectueux.

Une autre voie était pourtant envisageable, en ordonnant par exemple aux sociétés de s’assurer, sous astreinte payée à chaque infraction, que les locataires temporaires jouissent des lots sans pour autant nuire aux autres occupants. Cependant, il convient de noter que le syndicat des copropriétaires demandait exclusivement l’interdiction de l’activité en cause. Par ailleurs, les faits rapportés étaient particulièrement graves, ce qui impliquait qu’il était parfaitement possible de considérer, comme le juge en l’espèce, que seule la cessation des activités de locations temporaires était de nature à faire cesser le trouble illicite.

Enfin, le syndicat faisait valoir dans ses conclusions que les lots des sociétés étaient affectés à un usage de bureau, et qu’elles ne pouvaient donc pas les exploiter en résidence de tourisme, ce qui a sans doute joué dans l’esprit du juge des référés bien que cela relève de l’interprétation des juges du fond.

La durée de l’interdiction, d’une durée de seize mois, interroge également. Il s’agit sans doute d’une estimation de la durée pour obtenir un jugement au fond interprétant le règlement de copropriété. Mais obtenir un jugement sur le fond en seize mois supposerait que le syndicat ou les sociétés agissent très rapidement. Or le syndicat pourrait vouloir attendre de voir si les sociétés agissent véritablement, tandis que les sociétés pourraient décider de céder leurs lots pour éviter un coût de procédure important. Il n’est d’ailleurs pas à exclure que les lots soient vendus à d’autres sociétés qui décideront à nouveau d’exploiter les lots en tant que meublés de tourisme, ce qui obligera le syndicat à agir à nouveau.

Il est possible malgré tout que le syndicat décide d’agir afin d’obtenir réparation au vu des dommages subis sur le fondement du trouble anormal de voisinage (le syndicat des copropriétaires pouvant agir sur ce fondement ; pour un ex., v. Civ. 3^e, 11 mai 2017, n° 16-14.339 P, Dalloz actualité, 19 mai 2017, obs. Y. Rouquet ; D. 2017. 1047 ; ibid. 1789, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2017. 594 , obs. D. Tomasin ; RDI 2017. 343, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2017. 669, obs. P. Jourdain ).

Ce fondement aurait d’ailleurs sans doute pu être invoqué en référé par le syndicat pour demander l’interdiction des activités des deux sociétés en cause plutôt que de se fonder sur le règlement de copropriété. C’est dire toute la vitalité du droit commun à l’ère du tout numérique.