Algues toxiques, dol et vice caché

En matière immobilière, l’acquéreur déçu dispose de plusieurs actions pour remettre en cause la vente. L’opportunité de recourir à l’une ou l’autre dépend de plusieurs circonstances de droit et de fait.

L’arrêt rapporté est particulièrement intéressant. D’abord en ce qu’il propose une première jurisprudence relative à l’action fondée sur l’article 1137 nouveau du code civil et un exemple de cumul de plusieurs actions. Il est également remarquable du point de vue du droit de l’environnement, en ce que le droit civil est une nouvelle fois sollicité pour protéger les conditions sanitaires de vie des acquéreurs immobiliers.

Dans cette affaire, en 2016, un vendeur cède en Martinique une maison à usage d’habitation située très proche de l’océan. À la suite de cette vente, l’acquéreur, qui demeurait sur l’île et dans la commune depuis plusieurs années, invoque un défaut d’information sur les nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses. Elle assigne le vendeur en annulation de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. En première et deuxième instances, l’acquéreur est débouté de ses prétentions. Elle se pourvoit en cassation.

Dans le premier moyen, elle reproche à l’arrêt de ne pas avoir tiré les conséquences de ses constatations : le caractère intentionnel du comportement dolosif du vendeur d’une part et le caractère déterminant des éléments non révélés d’autre part. Elle argue que peu importait que le vendeur ait eu conscience ou non du caractère déterminant de ses mensonges pour qualifier le dol et annuler la vente.

La Haute cour casse l’arrêt au visa de l’article 1137 du code civil. Elle rappelle la définition du dol qui est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Ainsi le simple constat des réponses mensongères avec la volonté de tromper suffit à caractériser le dol.

Dans le second moyen, l’acquéreur reproche à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que les émanations dues aux sargasses avaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel et dont la survenue est imprévisible. Elle soutient que le vice rendant impropre le bien à l’usage auquel on le destine peut se manifester de manière intermittente et trouver sa cause à l’extérieur de l’immeuble.

La Haute cour casse l’arrêt au...