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Alsace-Moselle : pas de présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie

Sauf clause contraire expresse du bail relevant du droit local, le locataire ne répond des dégradations ou des pertes consécutives à l’incendie que si le bailleur prouve qu’il a commis une faute à l’origine de celui-ci.

Par l’arrêt du 26 janvier 2022 rapporté, la Cour de cassation a jugé qu’en matière d’incendie, les articles 1733 et 1734 du code civil ne sont pas applicables dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. La présomption de responsabilité qui pèse sur le preneur à bail en cas d’incendie est donc écartée.

En outre, sauf clause contraire expresse du bail relevant du droit local, le locataire ne répond des dégradations ou des pertes consécutives à l’incendie que si le bailleur prouve qu’il a commis une faute à l’origine de celui-ci.

La présomption de responsabilité pesant sur le preneur en cas d’incendie

Le preneur à bail est présumé responsable de l’incendie survenu dans le bien loué en vertu de l’article 1733 du code civil et il ne peut l’écarter qu’en prouvant un cas de force majeure, un vice de construction ou encore en démontrant que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Une telle présomption s’explique aisément : le locataire a la jouissance du bien, ce qui implique que le feu est souvent de son fait. D’ailleurs, « en 1804, date de ces dispositions, les incendies étaient plus fréquents au regard des modes de construction, ce qui impliquait une vigilance particulièrement accrue demandée au locataire » (Rép. civ., Bail, par C. Aubert de Vincelles et C. Noblot, n° 131). En outre, même si le feu n’a pas été directement causé par le locataire, c’est lui qui peut savoir s’il existe un risque d’incendie nécessitant des réparations plus ou moins urgentes. Bref, la charge du risque d’incendie pèse en principe sur le locataire.

Mais en même temps, l’incendie peut entraîner des conséquences particulièrement graves pour le preneur qui peut se trouver titulaire d’un bail ayant pour objet une chose qu’il ne peut plus utiliser tout en étant tenu d’indemniser le bailleur. Le cas du bail commercial est à cet égard particulièrement illustratif : le locataire est en effet susceptible de ne plus pouvoir exploiter son fonds de commerce pendant de nombreux mois voire des années tout en demeurant présumé responsable de l’incendie qu’il a subi.

Le montant de l’indemnisation peut d’ailleurs être particulièrement élevé. En effet, conformément aux règles de la responsabilité civile en droit français, il convient de réparer intégralement le préjudice subi, c’est-à-dire de permettre au bailleur de retrouver un bien équivalent à celui qu’il avait donné à bail. Cela implique que l’indemnisation doit être fixée à la valeur de reconstruction du bien, sans qu’un coefficient de vétusté soit appliqué par les juges du fond (C. Aubert de Vincelles et C. Noblot, préc., n° 133 ; Civ. 3e, 9 janv. 1991, n° 89-16.661 P, AJDI 1992. 28 et les obs. ; 19 juill. 1995, n° 93-16.106 P ; v. aussi Civ. 3e, 7 sept. 2017, n° 16-15.257, Dalloz actualité, 26 sept. 2017, obs. C. Derveau ; D. 2017. 2577 , note V. Mazeaud ; AJDI 2018....

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