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Les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Toursle 10 janvier 2025
Les améliorations apportées par le preneur lors du précédent contrat peuvent-elles justifier une revalorisation du loyer renouvelé ? Cette question délicate est tranchée s’agissant des travaux régulièrement entrepris. Un pourvoi donne à la Cour de cassation l’occasion de se pencher sur celle inédite de l’incidence des améliorations réalisées sans autorisation du bailleur. Sa réponse s’insère dans la ligne jurisprudentielle déjà dégagée.
Les améliorations régulières
Le débat a été alimenté par l’adoption du principe de l’accession différée à la fin du bail. En vertu de celui-ci, le bailleur devient, lors du renouvellement du bail, propriétaire des constructions édifiées par le preneur (v. par ex., Civ. 3e, 25 févr. 2016, n° 14-26.845, RD rur. 2016, n° 218, obs. S. Crevel ; Defrénois 2016. 823, obs. F. Roussel ; 23 nov. 2017, n° 16-16.815, Dalloz actualité, 4 déc. 2017, obs. N. Kilgus ; D. 2018. 781 
, note F. Roussel ; RTD civ. 2018. 436, obs. W. Dross ; RD rur. 2018, n° 44, obs F. Barthe ; JCP N 2017. 1342, obs. B. Grimonprez). À cette date, les constructions intègrent le contrat renouvelé. Or, en application de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le fermage dépend notamment, de l’état et de l’importance des bâtiments et de la qualité des sols. Il devrait donc intégrer ces améliorations. Cette hypothèse, fondée sur le droit commun, a été soutenue par plusieurs auteurs (v. not., S. Crevel, obs. ss. Civ. 3e, 3 juin 2014, n° 13-15.564, RD rur 2014, n° 180), notamment à la suite d’un arrêt rendu en ce sens en matière commerciale (Civ. 3e, 27 sept. 2006, n° 05-13.981, D. 2007. 1188, obs. Y. Rouquet , note V. Tellier ; AJDI 2007. 34 , obs. J.-P. Blatter ; RD rur. 2007, n° 177 ; v. égal., F. Barthe, Loyers des baux à ferme : révision, ajustements et évolutivité, RD rur. 2016. Prat. 3).
Toutefois, par la lecture combinée des dispositions relatives à l’indemnité due au preneur en fin de contrat pour les améliorations et à la fixation du prix du fermage, la Cour de cassation maintient une solution différente. Les améliorations ne peuvent être prises en...
