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Annulation des arrêtés d’encadrement des loyers : après Lille, c’est au tour de Paris

Le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés d’encadrement du loyer à Paris pour avoir fixé les loyers de référence seulement sur la commune de Paris et non sur l’ensemble des communes de l’agglomération parisienne.

par Gatien Hamelle 30 novembre 2017

Après l’annulation par le tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017 de l’arrêté d’encadrement des loyers du préfet du Nord pour avoir limité le périmètre de l’arrêté au seul territoire de la commune de Lille (V. Dalloz actualité, 20 oct. 2017, obs. Y. Rouquet isset(node/187196) ? node/187196 : NULL, 'fragment' => isset() ? : NULL, 'absolute' => )) .'"'>187196), c’est au tour du tribunal administratif de Paris d’en faire autant avec les arrêtés d’encadrement des loyers à Paris.

Par voie de communiqué de presse, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des Territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État, auprès du ministre de la Cohésion des territoires, ont pris acte de cette annulation et ont indiqué que « le gouvernement, en concertation avec la ville de Paris, fera appel de cette décision, comme il a fait appel de la décision du tribunal administratif de Lille ».

À la suite du discours du 29 août 2014 de Manuel Valls, alors Premier ministre, d’expérimenter l’encadrement des loyers uniquement à Paris et à Lille, que le Conseil d’État a par la suite annulé (CE 15 mars 2017, n° 391654, Association « Bail à part, tremplin pour le logement », Dalloz actualité, 21 mars 2017, obs. M.-C. de Montecler  ; AJDA 2017. 1213 , chron. G. Odinet et S. Roussel ), le préfet de la région d’Île-de-France a pris plusieurs arrêtés d’encadrement des loyers pour le seul territoire de Paris.

Le tribunal administratif, saisit de conclusions à fin d’annulation de ces arrêtés a rendu sa décision le 28 novembre 2017 par laquelle il annule les arrêtés contestés en ce qu’ils ne pouvaient être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais auraient dû l’être dans les 412 communes de la région d’Île-de-France comprises dans la « zone d’urbanisation continue » de l’agglomération parisienne.

Limitation du périmètre des arrêtés au seul territoire de Paris

S’inspirant du jugement du tribunal de Lille, le tribunal administratif de Paris rappelle que l’article 17-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, prévoit que le représentant de l’État dans la région d’Île-de-France fixe chaque année un loyer de référence, par catégorie de logement et par secteur géographique, dans les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ».

Le tribunal précise que « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants comprennent nécessairement toutes les communes qui s’y rattachent figurant sur la liste annexée au décret [n° 2013-392] du 10 mai 2013 ». S’agissant de l’agglomération parisienne, la « zone d’urbanisation » est constituée des 412 communes, situées dans chacun des départements de la région d’Île-de-France, parmi lesquelles figure Paris.

Le tribunal administratif de Paris a par conséquent estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait être limité qu’à la seule commune de Paris.

Il annule ainsi les arrêtés en dates du 25 juin 2015, du 20 juin 2016 et du 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris.

Néanmoins, il ne précise pas quel secteur géographique ni quel quartier de la ville de Paris le préfet doit prendre en compte pour fixer les loyers de références, ainsi que les requérants l’avaient invoqué dans leurs requêtes.

Enfin, le tribunal rejette les moyens du préfet de la région d’Île-de-France, qui estimait à la fois que les loyers à Paris et dans le reste de l’agglomération étaient différents, ce qui rendrait l’encadrement des loyers moins pertinent en dehors de Paris, mais aussi que le statut administratif particulier de Paris justifierait que l’encadrement des loyers ne soit mis en œuvre que dans la capitale. Le tribunal considère que « ces circonstances, propres à l’agglomération parisienne, ne peuvent avoir d’influence sur le champ d’application de ces dispositions de portée générale ».

Détermination des catégories de logement

La loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, prévoit que les loyers de référence sont fixés par catégorie de logement, mais ne précise pas ce à quoi correspond cette notion.

Les requérants soutenaient que les éléments de définition des catégories de logement choisis par le préfet de la région d’Île-de-France, à savoir l’époque de construction, le type de location et le nombre de pièces principales, ne sauraient suffire à définir avec une précision suffisante un loyer de référence.

Le tribunal administratif ne répond pas à ce moyen. Pour autant, il ne faut pas considérer que la méthode du Préfet pour déterminer les catégories de logements est suffisamment précise. En effet, les requérants n’ont pas démontré qu’une autre méthode de détermination des catégories de logements existait.

Les requérants contestaient par ailleurs que la majoration des loyers de référence avait été arbitrairement fixée à près de 11 % quel que soit le secteur géographique et le nombre de pièces. Ce moyen n’a pas été repris par le tribunal administratif.

Non-lieu à statuer

On retiendra également de cette décision que le tribunal administratif prononce un non-lieu à statuer sur les requêtes à fin d’annulation de l’Association « Bail à part – Tremplin pour le logement » et de la Chambre FNAIM du Grand Paris et autres. Seule la requête de l’UNPI Paris et autres a été examinée par le tribunal administratif.

Pour parvenir à cette solution, le tribunal a fait application de la décision récente du Conseil d’État (CE 5 mai 2017, n° 391925, Fiorentino c/ Ministère du logement et de l’habitat durable, Dalloz actualité, 10 mai 2017, obs. J.-M. Pastor  ; AJDA 2017. 966 ; ibid. 1213 , chron. G. Odinet et S. Roussel ) par laquelle le juge administratif peut, en cas de jonction d’affaires, se prononcer sur des conclusions d’annulation d’une requête puis constater qu’il n’y a plus lieu pour lui de statuer sur les conclusions d’annulation d’une autre requête.