Application de la loi ALUR dans le temps (congé)

Par un arrêt destiné à une large diffusion, la Cour de cassation rappelle que la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, est d’application immédiate pour les effets légaux des contrats de bail, ce qui concerne notamment le régime du congé. 

En l’espèce, un bail d’habitation avait été conclu en 1982. Le 25 septembre 2014, les bailleurs avaient délivré un congé pour reprise au profit de leur fille. Or la loi ALUR a modifié l’article 15, III, abaissant l’âge à partir duquel le locataire est protégé de 70 à 65 ans. Se prévalant des nouvelles dispositions, le preneur âgé de 66 ans avait soulevé la nullité du congé au motif qu’il devait bénéficier d’une offre de relogement.

Cette demande ayant été accueillie, le bailleur avait exercé un pourvoi au motif que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne figurait pas au titre des dispositions d’application immédiate visées à l’article 14 de la loi ALUR. La Cour de cassation écarte une nouvelle fois cet argument textuel en retenant que les effets légaux du contrat, même conclu antérieurement, sont soumis à la loi nouvelle.

La Cour de cassation confirme une solution déjà retenue à propos de l’article 24-V autorisant le juge à octroyer un délai de paiement allant jusqu’à trois ans (Cass., avis, 16 févr. 2015, n° 14-70.011, D. 2015. 489 ; ibid. 1178, obs. N. Damas ; AJDI 2015. 608 , obs. N. Damas ; RTD civ. 2015. 569, obs. P. Deumier ; Loyers et copr. 2015, n° 88, obs. B. Vial-Pedroletti) et de l’article 22 du 6 juillet 1989 sur les pénalités dues en cas de restitution tardive du dépôt de garantie (Civ. 3^e, 17 nov. 2016, Dalloz actualité, 24 nov. 2016, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2017. 1149, obs. N. Damas ; AJDI 2017. 281 , obs. N. Damas ; ibid. 157, point de vue F. de La Vaissière ; AJ Contrat 2017. 47, obs. V. Forti ; RTD civ. 2017. 118, obs. H. Barbier ; Loyers et copr. 2017, n° 2, obs. B. Vial-Pedroletti).

Qualifiées de « pavé dans la mare » (AJDI 2015. 608, obs. N. Damas, préc.), ces décisions ont fait l’objet de vives critiques doctrinales. Pour l’essentiel, il leur est reproché de méconnaître la lettre de l’article 14 de la loi ALUR qui instaure les mesures transitoires, de bouleverser les prévisions contractuelles des parties et enfin de reposer sur un critère peu précis dès lors qu’il n’est pas aisé de distinguer si un effet résulte de la loi ou du contrat (sur les questions liées aux dispositions transitoires, v. N. Damas, La loi ALUR et les baux d’habitation, AJDI 2014. 334 ; J. Lafond, Loi ALUR : congédiement du locataire et baux en cours, Loyers et copr. 2015. Étude 2 ; B. Vial-Pedroletti, Loi ALUR et baux d’habitation : déjà des controverses sur l’application transitoire, Loyers et copr. 2014. Étude 10).

Cette jurisprudence ne concerne que les actes notifiés entre le 27 mars 2014 et le 6 août 2015, la question ne se pose plus pour les congés délivrés depuis l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron. En effet, son article 82-II vise l’article 15 au titre des dispositions d’application immédiate (B. Vial-Pedroletti, Droit transitoire sur droit transitoire : comment concilier les dispositifs ALUR et Macron ?, Loyers et copr. 2015. Étude 12). Quant aux congés délivrés antérieurement, la loi n’étant pas rétroactive, ils restent régis par les textes applicables avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Civ. 3^e, 1^er déc. 2016, n° 15-19.915, AJDI 2017. 119 ).