Bail commercial : l’offre de renouvellement à des clauses différentes vaut refus de renouvellement

Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire.

par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associésle 23 janvier 2024

Par cet important arrêt de cassation, la Haute juridiction décide qu’un congé comportant offre de renouvellement du bail commercial, mais proposant de nouvelles clauses et conditions, différentes de celles du bail expiré, doit être requalifié. Un tel congé assorti de modifications du bail expiré doit s’analyser comme un congé comportant refus de renouvellement du bail. Par conséquent, le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation vise l’article 1103 du code civil, selon lequel le contrat fait la loi des parties, ainsi que l’article L. 145-8 du code de commerce sur le droit au renouvellement et l’article L. 145-9 concernant le congé. Effectivement, la Cour de cassation prend soin de définir ce qu’est un renouvellement de contrat, pour qualifier ensuite le congé en considération de la volonté exprimée par son auteur.

Définition d’un renouvellement de bail

Le renouvellement d’un contrat constitue un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont calquées sur l’ancien. Une définition générale figure à l’article 1214 du code civil : « Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée ». En matière de bail commercial, la définition est la même, sauf en ce qui concerne la durée, puisque l’article L. 145-12 du code de commerce précise qu’elle est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le renouvellement d’un bail commercial intervient aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, et qu’aucune juridiction n’a le pouvoir de les modifier, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix (Civ. 3^e, 12 oct. 1982 P ; 6 mars 1991, n° 89-20.452, D. 1992. Somm. 364 , note L. Rozès ; Administrer 2/1992. 28, note J.-P. Forestier).

Les clauses et conditions du bail expiré peuvent avoir éventuellement été modifiées par un avenant dont les stipulations s’appliquent au bail renouvelé (Civ. 3^e, 21 déc. 2017, n° 16-26.699).

Ces règles s’appliquent même si le renouvellement ne donne pas lieu à l’établissement d’un écrit (Civ. 3^e, 17 mai 2006, n° 04-18.330, D. 2006. 1818, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2007. 1827, obs. L. Rozès ; AJDI 2006. 819 , note M.-P. Dumont-Lefrand ; Gaz. Pal. 16 déc. 2006. 22, note J.-D. Barbier).

Seules modifications possibles

Ainsi, sauf accord amiable des parties, les seuls éléments modifiés par le juge, dans le cadre d’un renouvellement, sont le montant du loyer que le juge a pour mission de fixer, et la durée qui est de neuf années, même si la durée du bail expiré était supérieure (Civ. 3^e, 2 oct. 2002, n° 01-02.781, D. 2002. 3014 , obs. Y. Rouquet ; AJDI 2003. 28 , obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2003. 277, obs. J. Monéger ; Gaz. Pal. 2003. 452, note J.-D. Barbier ; 8 juin 2013, n° 12-19.568, AJDI 2014. 279 , obs. J.-P. Blatter ; ibid. 2013. 759 ; Administrer 12/2013. 28, note J.-D. Barbier ; 16 mars 2017, n° 15-27.920, AJDI 2017. 513 , obs. D. Lipman-W. Boccara ; Gaz. Pal. 11 juill. 2017. 59, note J.-D....