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Bail commercial : opposabilité du congé délivré à l’un des preneurs solidaires

Ne satisfait pas aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, la cour d’appel qui ne répond pas aux conclusions du bailleur qui soutenait que la notification d’un congé à l’un des preneurs solidaires étant opposable aux autres.

par Mehdi Kebirle 11 mars 2014

L’arrêt commenté donne l’occasion d’aborder une question délicate relative au contrat de bail, celle de la délivrance d’un congé par un bailleur à la suite du décès d’un des preneurs solidaires. S’il est acquis qu’en cas de cotitularité du bail, tous les preneurs doivent recevoir congé individuellement (V. Soc. 21 janv. 1965, D. 64, note Viatte ; Com. 11 déc. 1969, JCP 1970. IV. 26 ; Rev. loyers 1970. 212 ; Paris, 23 sept. 1987, Bull. Joly 1987, n° 408 ; D. 1987. IR 217), le problème se complique lorsque ces derniers sont unis par un lien de solidarité.

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu au profit de deux époux. À la suite du décès de l’un d’eux, la bailleresse avait refusé le renouvellement du bail à l’épouse survivante. Celle-ci l’a alors assignée en paiement d’une indemnité d’éviction et déclara, en cours d’instance, intervenir volontairement au nom de ses deux enfants mineurs, héritiers du défunt. Une cour d’appel avait déclaré que le refus de renouvellement du bail était inopposable à ces derniers, de sorte que le contrat avait été renouvelé à leur égard. Pour se prononcer ainsi, la juridiction du fond avait estimé qu’il appartenait au bailleur, qui avait connaissance du décès de l’un des preneurs, de vérifier si celui-ci avait laissé des ayants droit. Or, selon les juges du fond, elle s’était au contraire contentée de notifier le refus de renouvellement du bail à l’épouse survivante à titre personnel et n’avait pas délivré congé aux ayants droit du preneur décédé, lesquels étaient devenus cotitulaires du bail.

La décision est toutefois censurée au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La Cour de cassation reproche aux juges du fond de s’être ainsi prononcés alors que le décès de l’un des codébiteurs solidaires qui laisse plusieurs héritiers n’efface pas...

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