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Bail commercial : portée de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement

L’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.

L’ambivalence des bailleurs

En l’espèce, un bail commercial a été conclu le 1er février 2003. Les preneurs ont sollicité une demande de renouvellement du bail le 12 octobre 2017. Un peu plus d’un mois plus tard, le 22 novembre 2017, les bailleurs ont délivré un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré au titre de la régularisation de charges et de justifier d’une assurance sur les risques locatifs.

Quelques semaines après, le 21 décembre 2017, les preneurs ont sollicité des délais de paiement. Alors que la procédure quant aux délais de paiement était en cours, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail, le 12 janvier 2018. Puis, dans le cadre de la procédure sur les délais de paiement, ces derniers ont sollicité à titre reconventionnel la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des preneurs au paiement de diverses provisions.

L’attitude des bailleurs a donc été assez ambivalente. Ils ont tout d’abord voulu résilier le bail, puis ils ont accepté le principe du renouvellement avant, à nouveau, de se prévaloir de la clause résolutoire.

La résiliation de plein droit du bail selon la cour d’appel

Ce changement de position n’avait cependant pas ému la cour d’appel qui s’était focalisée sur le commandement de payer visant la clause résolutoire. Selon elle, puisque les preneurs ne justifiaient pas être assurés à la date du 22 novembre 2017, les conditions de la résiliation étaient remplies, peu important que les bailleurs aient ensuite accepté le principe du renouvellement du bail.

La cour d’appel précisait d’ailleurs que la résiliation avait opéré de plein droit, ce qui implique que les événements postérieurs n’étaient pas susceptibles de faire renaître un contrat qui avait disparu. Autrement dit, le bail ne pouvait plus être renouvelé le 12 janvier 2018 puisque le bail antérieur avait été irréversiblement résilié antérieurement (v., sur ce point controversé, M. Thirel, L’effet de plein droit, Dalloz, coll. « Nouvelle bibliothèque des thèses », 2018, nos 422-478).

Techniquement, cela impliquait que l’acceptation du renouvellement le 12 janvier 2018 ne correspondait plus à un renouvellement du bail précédent mais plutôt à la manifestation de volonté de la part des bailleurs qu’ils acceptaient qu’un nouveau contrat de bail soit conclu avec les preneurs. C’est d’ailleurs ce qu’avait relevé la cour d’appel qui avait jugé que « le bail initialement conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 22 décembre 2017, les bailleurs étant libres de consentir un nouveau contrat, les parties ne s’étant d’ailleurs pas encore entendues sur les termes d’une éventuelle nouvelle convention et notamment sur le montant du...

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