- Administratif
- Toute la matière
- > Acte
- > Bien
- > Collectivité territoriale
- > Compétence
- > Contrat et marché
- > Droit économique
- > Droit fondamental et liberté publique
- > Environnement
- > Finance et fiscalité
- > Fonction publique
- > Institution administrative
- > Police
- > Pouvoir public
- > Procédure contentieuse
- > Responsabilité
- > Service public
- > Urbanisme
- Affaires
- Civil
- Toute la matière
- > Arbitrage - Médiation - Conciliation
- > Bien - Propriété
- > Contrat et obligations
- > Droit international et communautaire
- > Famille - Personne
- > Filiation
- > Loi et traité
- > Mariage - Divorce - Couple
- > Procédure civile
- > Profession juridique et judiciaire
- > Responsabilité
- > Société et association
- > Succession - Libéralité
- > Sûretés
- > Voie d'exécution
- Européen
- Toute la matière
- > Bien - Propriété
- > Citoyenneté - Nationalité - Étranger
- > Contrat et obligations - Responsabilité
- > Convention - Traité - Acte
- > Droit économique
- > Droit public
- > Environnement - Agriculture
- > Famille - Personne
- > Pénal
- > Principes - Généralités
- > Procédure
- > Propriété intellectuelle
- Immobilier
- IP/IT et Communication
- Pénal
- Toute la matière
- > Atteinte à l'autorité de l'état
- > Atteinte à la personne
- > Atteinte aux biens
- > Droit pénal des affaires
- > Droit pénal général
- > Droit pénal international
- > Droit social
- > Enquête
- > Environnement et urbanisme
- > Etranger
- > Instruction
- > Jugement
- > Mineur
- > Peine et exécution des peines
- > Presse et communication
- > Propriété intellectuelle
- > Santé publique
- Social
- Toute la matière
- > Accident, maladie et maternité
- > Contrat de travail
- > Contrôle et contentieux
- > Droit de la sécurité sociale
- > Droit international et communautaire
- > Etrangers
- > Grève
- > Hygiène - Sécurité - Conditions de travail
- > IRP et syndicat professionnel
- > Négociation collective
- > Protection sociale
- > Rémunération
- > Rupture du contrat de travail
- > Santé publique
- > Temps de travail
- Avocat
Article
Bail commercial : portée de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement
Bail commercial : portée de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement
L’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.
L’ambivalence des bailleurs
En l’espèce, un bail commercial a été conclu le 1er février 2003. Les preneurs ont sollicité une demande de renouvellement du bail le 12 octobre 2017. Un peu plus d’un mois plus tard, le 22 novembre 2017, les bailleurs ont délivré un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré au titre de la régularisation de charges et de justifier d’une assurance sur les risques locatifs.
Quelques semaines après, le 21 décembre 2017, les preneurs ont sollicité des délais de paiement. Alors que la procédure quant aux délais de paiement était en cours, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail, le 12 janvier 2018. Puis, dans le cadre de la procédure sur les délais de paiement, ces derniers ont sollicité à titre reconventionnel la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des preneurs au paiement de diverses provisions.
L’attitude des bailleurs a donc été assez ambivalente. Ils ont tout d’abord voulu résilier le bail, puis ils ont accepté le principe du renouvellement avant, à nouveau, de se prévaloir de la clause résolutoire.
La résiliation de plein droit du bail selon la cour d’appel
Ce changement de position n’avait cependant pas ému la cour d’appel qui s’était focalisée sur le commandement de payer visant la clause résolutoire. Selon elle, puisque les preneurs ne justifiaient pas être assurés à la date du 22 novembre 2017, les conditions de la résiliation étaient remplies, peu important que les bailleurs aient ensuite accepté le principe du renouvellement du bail.
La cour d’appel précisait d’ailleurs que la résiliation avait opéré de plein droit, ce qui implique que les événements postérieurs n’étaient pas susceptibles de faire renaître un contrat qui avait disparu. Autrement dit, le bail ne pouvait plus être renouvelé le 12 janvier 2018 puisque le bail antérieur avait été irréversiblement résilié antérieurement (v., sur ce point controversé, M. Thirel, L’effet de plein droit, Dalloz, coll. « Nouvelle bibliothèque des thèses », 2018, nos 422-478).
Techniquement, cela impliquait que l’acceptation du renouvellement le 12 janvier 2018 ne correspondait plus à un renouvellement du bail précédent mais plutôt à la manifestation de volonté de la part des bailleurs qu’ils acceptaient qu’un nouveau contrat de bail soit conclu avec les preneurs. C’est d’ailleurs ce qu’avait relevé la cour d’appel qui avait jugé que « le bail initialement conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 22 décembre 2017, les bailleurs étant libres de consentir un nouveau contrat, les parties ne s’étant d’ailleurs pas encore entendues sur les termes d’une éventuelle nouvelle convention et notamment sur le montant du...
Sur le même thème
-
Loyers commerciaux au 4e trimestre 2023 : l’ICC, l’ILC et l’ILAT dans un mouchoir !
-
Compétence de la juridiction administrative pour les dommages de travaux publics même en cas de bail commercial
-
Irrecevabilité d’une assignation sans mémoire préalable et impossibilité de régularisation
-
Incidence de la communication d’un état des risques obsolète sur la validité du bail
-
Régime de la convention d’occupation précaire
-
Bail commercial : l’offre de renouvellement à des clauses différentes vaut refus de renouvellement
-
Loyers commerciaux au 3e trimestre 2023 : l’ILAT en tête, l’ICC en repli
-
Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière
-
Clause résolutoire et respect des délais de paiement : peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur
-
Résidences de tourisme : pas d’interdiction du congé triennal pour le bail renouvelé
Sur la boutique Dalloz
Code des baux 2024, Annoté et commenté
01/2024 -
35e édition
Auteur(s) : Nicolas Damas; Dimitri Houtcieff; Abdoulaye Mbotaingar; Joël Monéger; Frédéric Planckeel