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Bail commercial : si le bailleur n’établit pas la réalité des charges, il doit restituer les provisions au preneur

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. À défaut d’obtenir ces justificatifs, le preneur peut solliciter la restitution des provisions déjà versées.

par Alex Tanile 15 octobre 2020

Depuis la résiliation de leur bail commercial, le bailleur et le preneur se querellaient au sujet des charges locatives. Le bailleur entendait faire condamner le preneur au paiement de divers arriérés locatifs ; quand ce dernier soutenait, pour en obtenir la restitution, que la créance relative à ces charges locatives n’était pas établie.

La cour d’appel (Paris, 5 déc. 2018) avait accueilli la demande en remboursement du preneur mais le bailleur pensa qu’il y avait matière à contester cette décision. Il fonda son pourvoi sur deux moyens :

• en premier, il invoquait une violation de l’article 1353 du code civil, reprochant à la cour d’appel d’avoir inversé la charge de la preuve dès lors qu’il appartient à celui qui réclame la restitution d’un paiement d’en prouver le caractère indu ;

• en second, il arguait une méconnaissance de l’office du juge et une violation corrélative de l’article 4 du code civil, sitôt qu’en refusant d’évaluer une créance dont il constatait l’existence en son principe, le juge avait commis à ses yeux un déni de justice.

Aucun de ces arguments n’emporta la conviction de la Cour de cassation qui rejeta le pourvoi et confirma la cour d’appel qui, « sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, [avait] exactement retenu que la bailleresse devait pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au...

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