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Bail commercial : une application stricte de la clause résolutoire

Dès lors que le manquement invoqué, stipulé au bail et sanctionné par la clause résolutoire, s’est poursuivi à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement, le juge est tenu de constater l’acquisition de la clause, quelle que soit la gravité du manquement. 

par Sarah Andjechaïri-Tribillacle 1 avril 2021

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire par laquelle les parties au contrat conviennent à l’avance que le manquement du locataire à une seule de ses obligations expressément visées par le bail emportera résiliation de plein droit dudit bail (Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-10.339, D. 2010. 2225, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2011. 1786, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2011. 57, obs. F. Kendérian ; Rev. loyers 2010. 418, obs. C. Lebel). Lorsque le manquement du locataire est constaté, le bail commercial est résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement invoqué ou quant à la proportionnalité de la sanction (Civ. 3e, 16 juill. 1975, n° 74-13.221, Bull. civ. III, n° 253 ; 20 oct. 2016, n° 15-18.051). Son intervention se cantonne à constater l’acquisition de la clause et, le cas échéant, à ordonner l’expulsion du locataire.

Présentant un intérêt certain pour le bailleur, la mise en œuvre de la clause résolutoire est strictement encadrée. L’article L. 145-41 du code de commerce impose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après la signification d’un commandement adressé au locataire demeuré infructueux. Ledit article exige à peine de nullité que ce délai d’un mois soit rappelé dans le commandement (Civ. 3e, 14 déc. 1994, n° 92-19.219, AJDI 1995. 214 ; ibid. 215, obs. J.-P. Blatter ; Paris, 15 oct. 2008, n° 07/10624, Loyers et copr. 2008, n° 252, obs. E. Chavance ; Civ. 3e, 3 oct. 2007, n° 06-16.361, D. 2007. 2612, obs. Y. Rouquet ).

L’arrêt du 11 mars 2021 rapporté est l’occasion pour la troisième chambre civile de la Cour de cassation de revenir sur l’application d’une telle clause.

En l’espèce, plusieurs propriétaires de locaux au sein d’une résidence de tourisme donnés à bail à une SARL, lui ont, chacun, délivré successivement plusieurs commandements de payer des loyers, visant la clause résolutoire inscrite aux baux. La locataire s’est acquittée des loyers impayés dans le mois suivant la signification des commandements, mais pas des frais de poursuite des commandements pourtant visés à la clause résolutoire.

Se prévalant du non-paiement des frais de poursuite dans le délai imparti, les bailleurs ont assigné en référé la locataire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement. La locataire s’est acquittée des frais de poursuite auprès des bailleurs au jour où le juge des référés statuait, soit trois jours après l’assignation. En appel, les bailleurs ont sollicité la condamnation de leur locataire à leur payer à titre d’indemnité d’occupation une indemnité trimestrielle, égale au loyer majorée de 50 %.

La cour d’appel de Grenoble (Grenoble, 9 janv. 2020, n° 19/01436) a fait droit à la demande des bailleurs. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux, ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à payer à chaque bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer avec majoration de 50 % et indexation selon le bail.

La locataire a contesté cette décision par un pourvoi. Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion, la locataire a soulevé dans le premier moyen de son pourvoi (première branche) la mauvaise foi des bailleurs venant faire obstacle à l’application de la clause résolutoire.

Il est de principe que le bailleur doit invoquer de bonne foi la clause résolutoire d’un bail pour faire constater la résiliation du contrat (C. civ., art. 1104), autrement dit un commandement doit être délivré de bonne foi (Civ. 3e, 10 nov. 2010, n° 09-15.937, D. 2010. 2769, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2011. 472, obs. S. Amrani-Mekki et B. Fauvarque-Cosson ; ibid. 1786, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2011....

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