Bail : les héritiers d’un associé ne sont pas des tiers

« La plupart des règles relatives au contrat de vente s’appliquent au contrat de louage ; et cela devait être, puisque celui-ci ne diffère de celui-là qu’en ce qu’il ne transmet qu’une jouissance ou un usage à temps, au lieu d’une propriété » (rapport du tribun Mouricault, in P.-A. Fenet, Recueil complet des travaux préparatoires du code civil, t. XIV, 1827, p. 321).

Ainsi, à l’image du vendeur tenu de garantir l’acquéreur contre les troubles causés à sa possession paisible du bien, le bailleur est tenu de garantir le preneur de ceux causés à sa jouissance. Les régimes de ces garanties sont similaires : à l’égard des tiers, le bailleur n’est tenu que des troubles de droit (C. civ., art. 1726), non des troubles de fait (C. civ., art. 1725). Encore faut-il déterminer qui sont les véritables tiers. En effet, si un trouble de fait est commis par une personne ne pouvant être qualifiée de « tiers », alors le bailleur est tenu de garantir son preneur (v. A. Djigo, Voies de faits commises par des tiers et garantie du bailleur, Loyers et copr. 2001. Étude 5).

Qu’en est-il alors lorsque les voies de fait sont commises par les ayants droit d’un associé de la société bailleresse ? Sont-ils des tiers excluant, de ce fait, toute garantie de la société pour trouble de fait ? Telle était la question soulevée en l’espèce.

Deux sociétés ont conclu un bail commercial portant sur un local et un parking. Un an plus tard, l’accès au parking a été cadenassé par les ayants droit de l’un des associés de la société bailleresse. Le preneur a alors assigné cette dernière en référé afin d’obtenir la cessation de son trouble. Le juge des référés a ordonné d’une part aux ayants droit de rétablir l’accès au parking et d’autre part, une expertise tendant à évaluer le préjudice subi par le preneur.

À la suite du dépôt du rapport évaluant son préjudice, le preneur a assigné la société bailleresse en réparation sur le fondement de la garantie contre les troubles de jouissance.

La cour d’appel a débouté le preneur de sa demande au motif, d’une part, que les ayants droit avaient bloqué physiquement l’accès au parking sans exercer de voie de droit et, d’autre part, que les ayants droit sont des...