CCMI et clause aménageant la réception : la prise de possession ne saurait suffire

Au-delà des prescriptions d’ordre public du régime régissant le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la troisième chambre civile applique en l’espèce un critère plus général du droit des contrats : le déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties. Ce critère permet, dans un contrat formé entre un professionnel et un non-professionnel, de réputer non écrite, en ce qu’elle est contraire à la loi, la clause imposant au maître de l’ouvrage une définition à tout le moins extensive de la réception – une forme de réception de fait, qui serait caractérisée par la seule prise de possession du bien.

Sur le critère de la prise de possession. L’article 1792-6, alinéa 1^er, du code civil prévoit deux formes de réception d’un ouvrage : la première, la plus classique est dite « à l’amiable », c’est une réception expresse matérialisée par un procès-verbal assorti ou non de réserves ; à défaut, la seconde prendra la forme « judiciaire », le juge pouvant également s’il la reconnaît, l’assortir ou non de réserves. L’une des difficultés de mise en œuvre des opérations de réception en pratique est que le code civil ne pose aucun délai et, par ailleurs, ne fait référence ni à l’achèvement, ni à l’habitabilité, ni à la prise de possession de l’ouvrage. Dans un second temps, poursuivant l’esprit du législateur de protection du maître de l’ouvrage, la jurisprudence a élaboré une troisième forme de réception, via la théorie dite de la « réception tacite ». Cette dernière peut être reconnue, en l’absence de réception amiable ou judiciaire, lorsque deux critères sont réunis : la prise de possession de l’ouvrage et le complet paiement du prix – retenue légale de 5% de garantie mise éventuellement à part (Civ. 3^e, 21 oct. 2014, n° 13-23.482). Le raisonnement s’est récemment...