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CCMI : l’établissement de crédit doit vérifier la qualification du montage contractuel

Le prêteur de deniers, qui consent un crédit destiné à financer la construction d’une maison individuelle, est tenu à une obligation d’information et de conseil qui lui impose de vérifier la qualification juridique de l’opération envisagée. Il doit ainsi procéder à un contrôle formel du montage contractuel qui lui est présenté dans le cadre du dossier de demande de prêt.  

par Delphine Peletle 11 septembre 2019

Des particuliers font construire une maison d’habitation, impliquant l’intervention d’un architecte pour l’élaboration des plans destinés au dossier de permis de construire, d’une entreprise pour la réalisation du lot « menuiseries extérieures » et d’une autre entreprise pour le reste des travaux. Afin de financer la construction, les maîtres d’ouvrage souscrivent un prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit. Faute d’avoir pu conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ils assignent la banque pour manquement à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde. Déboutés en appel, les maîtres d’ouvrage forment un pourvoi en cassation.

Ils soutiennent que si le prêteur de deniers n’a pas l’obligation de requalifier l’acte qui lui est soumis en contrat de construction de maison individuelle, il n’en a pas moins le devoir d’informer ses clients des risques qu’ils encourent, en passant avec l’entreprise chargée de la quasi-totalité des travaux, un marché ne comportant aucune garantie de livraison. Les demandeurs reprochent aux juges du second degré d’avoir retenu que les éléments fournis à la banque ne permettaient pas de considérer qu’un contrat de construction de maison individuelle était applicable. Il ne ressortait pas des pièces des emprunteurs que l’entreprise, dont les prestations étaient majoritaires, avait proposé ou fait proposer le plan de la construction, ce qui empêchait le contrat d’être qualifié de CCMI avec fourniture de plan. De même, l’intervention d’une entreprise tierce pour les travaux de menuiseries extérieures – correspondant au « hors d’air » – indiquait que la quasi-totalité des travaux n’avait pas été confiée à un seul constructeur, ce qui justifiait que le contrat ne puisse être qualifié de CCMI sans fourniture de plan. Dans ces conditions, aucun manquement ne pouvait être reproché à l’établissement bancaire sur le fondement de son obligation de conseil, au visa de l’article 1147 ancien du code civil.

La Cour de cassation approuve le raisonnement des conseillers d’appel et rejette le pourvoi, en confirmant ainsi que la banque « avait pu légitimement penser que ses clients s’étaient adressés à...

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