Clause de nivellement inapplicable en cas d’éviction anticipée du locataire

Dans le cadre de la réalisation d’une opération d’aménagement, la ville de Paris a acquis, par voie de préemption, deux terrains sur lesquels les consorts M. étaient titulaires du droit au bail et sur lesquels avaient été édifiés des bâtiments.

L’opération d’aménagement nécessitant l’évacuation définitive des locaux, la ville de Paris a, faute d’accord avec les consorts M., demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’éviction leur revenant.

Bien que le contentieux de l’évacuation des locaux donnés à bail, après mise en œuvre d’une procédure de préemption, soit occasionnel, l’arrêt ici rapporté, rendu sur renvoi après cassation, vient clore un petit feuilleton judiciaire (Civ. 3^e, 4 mars 2021, n° 19-25.147 et n° 19-25.148, AJDI 2021. 694 , obs. G. Hamel ).

Clause de nivellement et indemnité pour perte définitive de propriété

Les premiers juges ont alloué aux consorts M. une somme de 606 105 € au titre de l’indemnité principale, en prenant en compte la perte d’un droit temporaire de propriété sur l’immeuble, à l’exclusion du terrain.

Au stade de l’appel, les juges de l’expropriation ont alloué aux consorts M., « en sus de la somme de 606 105 € retenue par les premiers juges, une indemnité d’un montant de 435 000 € correspondant à la valeur de l’immeuble, minorée de la valeur du terrain, réparant dès lors le préjudice né de la perte d’une propriété définitive ».

La ville de Paris reprochait à la cour d’appel d’avoir alloué une indemnité correspondant à la valeur de l’immeuble, alors que devait s’appliquer la clause de nivellement prévue au contrat, selon laquelle les constructions édifiées par le preneur sont détruites ou reviennent au bailleur en fin de bail, sans indemnité. De sorte que seule l’indemnité d’éviction serait allouée aux locataires.

Selon elle, l’indemnité d’éviction ne peut couvrir le préjudice résultant de la perte de la propriété de l’immeuble.

De surcroît, allouer aux consorts M., en plus de l’indemnité d’éviction, une indemnité née de la perte d’une propriété conduirait à une double indemnisation.

En d’autres termes, la Cour de cassation devait se demander si, en plus des indemnités d’éviction, le locataire pouvait obtenir une indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de...