- Administratif
- Toute la matière
- > Acte
- > Bien
- > Collectivité territoriale
- > Compétence
- > Contrat et marché
- > Droit économique
- > Droit fondamental et liberté publique
- > Environnement
- > Finance et fiscalité
- > Fonction publique
- > Institution administrative
- > Police
- > Pouvoir public
- > Procédure contentieuse
- > Responsabilité
- > Service public
- > Urbanisme
- Affaires
- Civil
- Toute la matière
- > Arbitrage - Médiation - Conciliation
- > Bien - Propriété
- > Contrat et obligations
- > Droit international et communautaire
- > Famille - Personne
- > Filiation
- > Loi et traité
- > Mariage - Divorce - Couple
- > Procédure civile
- > Profession juridique et judiciaire
- > Responsabilité
- > Société et association
- > Succession - Libéralité
- > Sûretés
- > Voie d'exécution
- Européen
- Toute la matière
- > Bien - Propriété
- > Citoyenneté - Nationalité - Étranger
- > Contrat et obligations - Responsabilité
- > Convention - Traité - Acte
- > Droit économique
- > Droit public
- > Environnement - Agriculture
- > Famille - Personne
- > Pénal
- > Principes - Généralités
- > Procédure
- > Propriété intellectuelle
- Immobilier
- IP/IT et Communication
- Pénal
- Toute la matière
- > Atteinte à l'autorité de l'état
- > Atteinte à la personne
- > Atteinte aux biens
- > Droit pénal des affaires
- > Droit pénal général
- > Droit pénal international
- > Droit social
- > Enquête
- > Environnement et urbanisme
- > Etranger
- > Instruction
- > Jugement
- > Mineur
- > Peine et exécution des peines
- > Presse et communication
- > Propriété intellectuelle
- > Santé publique
- Social
- Toute la matière
- > Accident, maladie et maternité
- > Contrat de travail
- > Contrôle et contentieux
- > Droit de la sécurité sociale
- > Droit international et communautaire
- > Etrangers
- > Grève
- > Hygiène - Sécurité - Conditions de travail
- > IRP et syndicat professionnel
- > Négociation collective
- > Protection sociale
- > Rémunération
- > Rupture du contrat de travail
- > Santé publique
- > Temps de travail
- Avocat
Article
Clause nulle ou réputée non écrite ? Application de la réforme « Pinel » aux baux en cours
Clause nulle ou réputée non écrite ? Application de la réforme « Pinel » aux baux en cours
Quand bien même la prescription de l’action en nullité d’une clause excluant le droit à indemnité d’éviction serait acquise antérieurement à la réforme du 18 juin 2014, le bail ayant été signé plus de deux ans avant l’engagement de la procédure, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associésle 29 novembre 2023
Un bail signé en 2002, comportait une clause selon laquelle la société locataire n’aurait droit à aucune indemnité d’éviction en cas de congé comportant refus de renouvellement.
La société locataire avait effectivement reçu le 23 septembre 2014 un congé pour le 31 mars 2015.
Pouvait-elle contester la clause la privant de tout droit à indemnité d’éviction ou se heurtait-elle à la prescription biennale acquise en 2004, deux ans après la signature du bail ?
Caractère d’ordre public du droit à indemnité d’éviction
L’article L. 145-15 du code de commerce sanctionne, « quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…) ».
Or, le « droit au renouvellement » doit s’entendre du droit au renouvellement ou à indemnité d’éviction, le propriétaire ayant toujours le choix de refuser le renouvellement, à charge de payer l’indemnité d’éviction (Civ. 3e, 25 nov. 2009, n° 08-21.029, D. 2009. 2931, obs. Y. Rouquet ; Gaz. Pal. 13 mars 2010. 42, note J.-D. Barbier).
Par conséquent, les clauses prohibées sont celles qui font échec au droit au renouvellement ou, comme en l’espèce, au droit à indemnité d’éviction.
Ainsi une clause permettant au propriétaire de résilier le bail en limitant l’indemnité d’éviction à un montant forfaitaire est nulle (Com. 16 juin 1958, Bull. civ. III, n° 248 ; Paris 10 nov. 1955, Gaz. Pal. 27 déc. 1955. 2. Somm. 12), de même que la clause fixant une indemnité forfaitaire égale à un an de loyer, car « elle porte atteinte au droit au renouvellement ou à défaut au paiement de l’indemnité d’éviction » (Paris, 13 févr. 1961, Rev. loyers 1961. 597). Est également nulle la clause d’un bail mixte faisant renoncer le locataire a toute indemnité à l’expiration du contrat (Civ. 3e, 7 oct. 1987, n° 86-11.297).
Notons toutefois que la Cour de cassation a admis la validité d’une clause selon laquelle l’indemnité d’éviction du locataire principal serait calculée en considération de l’activité du sous-locataire (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-22.209, D. 2023. 1331, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2023. 268 , obs. D. Lipman-W. Boccara ; Administrer 2/2023. 32, note J.-D. Barbier). En effet, une telle clause ne réduit pas le droit à indemnité d’éviction du locataire, mais au contraire le fait profiter du chiffre d’affaires du sous-locataire alors que lui-même, qui a sous-loué la totalité des locaux, n’aurait droit à aucune indemnité d’éviction.
La clause litigieuse était donc nulle, voire réputée non écrite.
Distinction du régime de la nullité et de celui du réputé non écrit
Avant la réforme du 18 juin 2014, l’article L. 145-15 du code de commerce disposait que les clauses, stipulations ou arrangements contraires au droit au renouvellement étaient « nuls et de nul effet ».
Depuis la réforme opérée par la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », le texte dispose que les clauses, stipulations et arrangements contraires au droit au renouvellement « sont réputés non écrits ».
La réforme du 18 juin 2014 a ainsi remplacé la sanction de la nullité par celle du réputé non écrit.
Les deux régimes sont bien différents.
En effet, avant la réforme du 18 juin 2014, une clause nulle, qui n’avait pas été attaquée dans le délai de deux ans à compter de la signature du bail, se trouvait indirectement validée par l’effet de la prescription biennale (Civ. 3e, 16 juin 2004, n° 02-18.211, AJDI 2004. 639 ; Gaz. Pal. 15-16 déc. 2006. 35, obs. J.-D. Barbier).
Au contraire, le caractère non écrit d’une clause peut être invoqué en tout état de cause, sans se heurter à aucune prescription. Le réputé non écrit est imprescriptible. « L’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3e, 19 nov. 2020, n° 19-20.405, Dalloz actualité, 4 janv. 2021, obs. A. Cayol ; D. 2020. 2342 ; ibid. 2021. 310, obs. R. Boffa et M. Mekki ; ibid. 980, chron. A.-L. Collomp, V. Georget et L. Jariel ; ibid. 1397, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2021. 513 , obs. J.-P. Blatter ; Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; RTD civ. 2021. 124, obs. H. Barbier ; Administrer 12/2020. 39, note J.-D. Barbier ; v. aussi, S. Gaudemet, La clause réputée non écrite, Economica 2006 ; J.-D. Barbier, La sanction de l’ordre public statutaire : les clauses réputées non écrites, Loyers et copr. sept. 2014. Dossier n° 8).
Or, les propriétaires faisaient valoir que le bail et la clause litigieuse avaient été signés en 2002, soit bien avant la réforme du 18 juin 2014 ; que le régime applicable était donc celui de la nullité telle qu’elle était prévue par l’article L. 145-15 du code de commerce dans son ancienne...
Sur le même thème
-
Loyers commerciaux au 4e trimestre 2023 : l’ICC, l’ILC et l’ILAT dans un mouchoir !
-
Compétence de la juridiction administrative pour les dommages de travaux publics même en cas de bail commercial
-
Irrecevabilité d’une assignation sans mémoire préalable et impossibilité de régularisation
-
Incidence de la communication d’un état des risques obsolète sur la validité du bail
-
Régime de la convention d’occupation précaire
-
Bail commercial : l’offre de renouvellement à des clauses différentes vaut refus de renouvellement
-
Loyers commerciaux au 3e trimestre 2023 : l’ILAT en tête, l’ICC en repli
-
Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière
-
Clause résolutoire et respect des délais de paiement : peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur
-
Résidences de tourisme : pas d’interdiction du congé triennal pour le bail renouvelé
Sur la boutique Dalloz
Code des baux 2024, Annoté et commenté
01/2024 -
35e édition
Auteur(s) : Nicolas Damas; Dimitri Houtcieff; Abdoulaye Mbotaingar; Joël Monéger; Frédéric Planckeel