Clause résolutoire et respect des délais de paiement : peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur

Par l’arrêt sous étude, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence classique, selon laquelle, après un commandement de payer visant la clause résolutoire, si le locataire ne respecte pas strictement les délais de paiement accordés par le juge des référés, le bail se trouve définitivement résilié. Mais elle ajoute, ce qui est nouveau, qu’il n’y a pas lieu de s’interroger quant à la bonne ou mauvaise foi du bailleur qui poursuit alors l’expulsion.

Respect rigoureux des délais judiciaires

Saisi par le locataire, le juge des référés peut lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et, dans ce cas, suspendre les effets de la clause résolutoire, conformément au 2^e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Dans cette hypothèse, il est impératif que le locataire respecte strictement les délais accordés, qu’il s’agisse des dates de paiement ou des montants. À défaut, la clause résolutoire est définitivement acquise, même si le locataire a réglé en cours d’instance l’intégralité des sommes visées au commandement (Civ. 3^e, 14 mai 2008, n° 07-17.121, Administrer 10/2008. 48, note J.-D. Barbier).

En cas de violation des délais fixés par le juge, la clause résolutoire produit ses effets (Civ. 3^e, 19 mars 2003, n° 00-22.422, AJDI 2003. 582 , obs. M.-P. Dumont ; Loyers et copr. 2003, n° 156 ; 6 juill. 2017, n° 16-18.869) même si le délai de paiement n’a été dépassé que de quelques jours (Civ. 3^e, 3 déc. 2003, n° 02-14.645, AJDI 2004. 374 , obs. M.-P. Dumont ; Administrer 2/2004. 28) et même si l’ordonnance de référé, accordant les délais, n’a pas précisé expressément qu’à défaut de respect des délais la clause résolutoire serait acquise (Civ. 3^e, 14 mai 2008, n° 07-17.121, préc.).

Cette rigueur est dangereuse pour le locataire, surtout si le juge des référés a précisé que les loyers courants devaient être réglés à bonne date car, dans ce cas, qu’il s’agisse du retard d’un seul jour concernant les arriérés, ou d’un retard concernant les loyers courants, la clause résolutoire joue. Ainsi, si vingt-quatre mois de délai ont été accordés, comme dans l’affaire commentée, cela oblige le locataire à surveiller strictement toutes les dates et tous les montants, au jour près et au centime près, pendant deux ans, sous la menace d’un couperet qui, telle l’épée de Damoclès, peut tomber au moindre écart.

Dans l’affaire commentée, le locataire n’avait pas respecté, semble-t-il, un délai, mais la cour d’appel avait jugé que la clause résolutoire n’était pas acquise, au motif que la somme restant due était « minime » et que les sommes dues avaient quasiment été toutes réglées dans un délai bien plus bref que celui accordé par le juge.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé : les juges n’ont pas de pouvoir d’appréciation et, quel que soit le caractère minime de la violation du...