Complexe, la simplification du droit de l’urbanisme ?

En pleine crise du secteur de l’immobilier – et alors que les élus et les principaux acteurs du logement estiment qu’une « réelle et durable amélioration ne verra pas le jour avant 2026 » (CCI Paris, Simplifications en matière d’urbanisme et de logement. Propositions de la CCI Paris Île-de-France, mars 2025, p. 4) – un petit groupe de députés s’est (une nouvelle fois) emparé de l’épineuse question de la simplification du droit de l’urbanisme en déposant, le 1^er avril 2025, une proposition de loi à l’intitulé ambitieux.

Une simplification nécessaire, sans cesse renvoyée aux calendes grecques

D’anciens rapports avaient déjà pointé du doigt la complexité, l’illisibilité et l’instabilité du fond du droit, ainsi que les faiblesses rédactionnelles et de conception des documents d’urbanisme locaux (v. Rapport Labetoulle, 25 avr. 2013, p. 28). Cela fait donc longtemps que le législateur s’efforce, par touches pointillistes, de simplifier un droit de l’urbanisme devenu par trop complexe – et de détricoter partiellement ce qu’il a préalablement tricoté, en somme. Le contentieux, par exemple, a fait l’objet de plusieurs réformes sectorielles visant la sécurisation des opérations de construction grâce à la lutte contre les recours abusifs – dispositif plusieurs fois évalué et amélioré dans l’objectif d’intérêt général de réduction de l’incertitude juridique et de prévention des recours abusifs susceptibles de décourager les investissements (Cons. const. 10 nov. 2017, n° 2017-672 QPC, Dalloz actualité, 20 nov. 2017, obs. M.-C. Lesergent ; AJDA 2018. 356 , note J. Tremeau ; ibid. 2017. 2231 ; D. 2017. 2303 ; RDI 2018. 53, obs. P. Soler-Couteaux ; Constitutions 2017. 651, Décision ). Mais le chantier de la simplification du droit de l’urbanisme concerne encore des pans entiers de cette matière rhizomique, en particulier celui des procédures réglementaires et opérationnelles permettant de faciliter la sortie de terre des projets, à l’heure de la sobriété foncière et de la crise du logement.

Régulièrement remise sur le métier du législateur sans néanmoins trouver d’issue favorable, cette simplification est pourtant ardemment souhaitée par tous les acteurs du monde de l’urbanisme et de la construction. Ainsi en 2016, au moment du vote d’une proposition de loi (PPL) sénatoriale portant accélération des procédures et stabilisation du droit de l’urbanisme, de la construction et de l’aménagement (6 juill. 2017) « 64 % des élus concernés désignaient le droit d’urbanisme et le droit des sols comme objectifs prioritaires de la simplification » (intervention de J.-M. Bockel, Sénat, Comptes rendus analytiques officiels, 2 nov. 2016). Elle est toujours considérée comme « prioritaire » aujourd’hui puisque, selon l’exposé des motifs de la PPL du 1^er avril 2025, « 50 % des collectivités territoriales interrogées font [du droit de l’urbanisme et du logement] un secteur prioritaire de simplification ».

Le gouvernement actuel n’est pas resté insensible à ces desiderata. Dans un entretien accordé à France Info le 27 mars 2025, la ministre du Logement, Valérie Létard, entrevoyait deux possibilités d’action : sur le financement des transformations (not., de bureaux en logements), d’une part et sur la simplification des normes et procédures, d’autre part. À ce second titre, la ministre avait déjà souligné quelques jours plus tôt au Marché international des professionnels de l’immobilier, outre la « mobilisation, dans la loi de finances 2025, du levier fiscal et budgétaire » pour libérer l’innovation (elle faisait ici référence à l’extension du PTZ à tous les territoires et à l’exonération des...