Connaissance de l’empiétement : point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité

Un empiétement peut être invoqué au titre de la défense du droit de propriété (v. not. Civ. 3^e, 5 juin 2002, n° 00-16.077, M^me Michot c. Diot, D. 2003. 1461, et les obs. , note G. Pillet ; ibid. 2044, obs. N. Reboul-Maupin ; RDI 2002. 386, obs. J.-L. Bergel ), comme au titre du non-respect d’une obligation (v. par ex. Civ. 3^e, 23 janv. 2020, n° 18-22.217, AJDI 2020. 456 ). Dans cette hypothèse, le créancier de l’obligation intente une action personnelle. La qualification de l’action est importante, puisque si les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, les actions réelles immobilières sont soumises à la prescription trentenaire, sous réserve de l’imprescriptibilité du droit de propriété (v. C. civ., art. 2224 et 2227 ; comp. C. civ., anc. art. 2262).

Lorsqu’est invoqué un empiétement, le départage entre l’action réelle et l’action personnelle se fait en considération de l’objectif poursuivi : le requérant défend-il son droit de propriété, droit contesté par le défendeur ou sollicite-t-il le respect de la parole donnée ? (v. W. Dross, Que l’action réelle protège-t-elle ?, RTD civ. 2020. 917 ; v. égal. Civ. 3^e, 6 avr. 2022, n° 21-13.891, qui pose la distinction de l’action réelle immobilière et de l’action personnelle dans l’hypothèse d’un empiétement commis en violation d’une servitude de lotissement, D. 2022. 704 ; ibid. 1528, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; ibid. 2308, chron. B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2022. 451 , obs. A. de Dieuleveult ; RTD civ. 2022. 656, obs. W. Dross ). Si les deux actions peuvent être intentées, la Cour de cassation exclut toute influence de la persistance de l’empiétement et de la prescription de l’action réelle sur le point de départ de la prescription de l’action personnelle, contrairement au souhait du demandeur au pourvoi en l’espèce.

En 1963, une société civile immobilière (SCI) a consenti à une société un bail emphytéotique sur deux parcelles afin que son cocontractant y construise une clinique. Vingt-cinq ans plus tard, une extension de la clinique est construite, extension empiétant sur une parcelle appartenant au bailleur et non comprise dans le bail.

En 2008, le bailleur assigne l’emphytéote en référé expertise aux fins d’établir l’empiétement.

Dix ans plus tard, invoquant différents manquements du preneur à ses obligations, le bailleur sollicite la résiliation du contrat et la réparation de ses préjudices résultant notamment de l’empiétement.

La cour d’appel déboute le bailleur de ses demandes en réparation fondées sur l’empiétement au motif que son action est prescrite. Elle souligne que « la SCI ne dénonce l’empiétement...