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Constatation judiciaire de l’achèvement en VEFA

La cour d’appel n’est pas tenue de vérifier si le constat d’achèvement de l’immeuble respecte les exigences contractuelles, cette recherche n’étant pas demandée. En cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix de l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

par Camille Dreveaule 4 janvier 2021

Dans les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’achèvement conditionne le paiement d’une fraction du prix (95 %) et la levée des obligations du garant de bonne fin. Outre la définition de l’achèvement lui-même, se pose la question des modalités de sa constatation. S’agissant de la libération du garant, la procédure est visée à l’article R. 261-24. La constatation de l’achèvement est attestée par une personne qualifiée désignée par le juge, un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Pour ce qui relève des relations entre l’acquéreur et le vendeur, l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation ne la prévoit que pour la seule vente à terme. La jurisprudence autorise les parties à suppléer cette carence contractuellement. Mais alors, la procédure conventionnelle s’impose à elles. À défaut de l’avoir préalablement mise en œuvre, le vendeur ne peut demander aux magistrats de constater l’achèvement (Civ. 3e, 21 nov. 2012, n° 11-19.309, Dalloz actualité, 21 déc. 2012, obs. F. Garcia ; D. 2012. 2803 ; RDI 2013. 93, obs. O. Tournafond  ; JCP N 2013. 1095).

Si, à l’issue de cette procédure, les parties sont en désaccord sur l’état d’achèvement, elles peuvent saisir la juridiction compétente afin que soit désignée une personne qualifiée si cela n’était pas le cas, ou pour contester l’attestation que celle-ci...

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