Copropriété : bail et droit de jouissance privative sur une partie commune

Cet arrêt, publié, est l’occasion de s’interroger sur la portée du caractère accessoire du droit réel de jouissance privatif (B. Kan-Balivet, La nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties communes, Defrénois 2008. 1765 ; N. Reboul-Maupin, Le droit spécial des biens à l’épreuve du droit réel de jouissance spéciale : droit réel de jouissance spéciale et copropriété, D. 2020. 1689 ; G. Chantepie, Les droits de jouissance privative sur des parties communes en copropriété immobilière, AJDI 2021. 347 )

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ELAN précise que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ». Le caractère accessoire conféré au droit de jouissance spécial n’est pas nouveau. Il a été dégagé par la jurisprudence (Civ. 3^e, 4 mars 1992, n° 90-13.145, D. 1992. 386 , note C. Atias ; AJDI 1993. 87 ; ibid. 88, obs. M.-F. Ritschy ; RDI 1992. 240, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; RTD civ. 1993. 162, obs. F. Zenati ), qui n’en faisait cependant pas une condition nécessaire à sa constitution. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle admis la validité d’un droit de jouissance exclusif sur un emplacement de stationnement dont un tiers à la copropriété était titulaire (Civ. 3^e, 2 déc. 2009, n° 08-20.310, D. 2010. 17, obs. G. Forest ; ibid. 2011. 199, obs. C. Atias et P. Capoulade ; AJDI 2010. 644 , obs. D. Tomasin ; RDI 2010. 315, obs. J.-L. Bergel ). En revanche, elle a exclu qu’il puisse constituer la partie privative d’un lot (Civ. 3^e, 6 juin 2007, n° 06-13.477, D. 2007. 2356, obs. G. Forest , note C. Atias ; ibid. 2184, obs. P. Capoulade et C. Atias ; ibid. 2757, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; ibid. 2008. 2690, obs. C. Atias et P. Capoulade ; AJDI 2007. 575 , avis O. Guérin ; RTD civ. 2007. 591, obs. T. Revet ).

Accessoire du lot, il en adopte les caractères réel et perpétuel (Civ. 3^e, 4 mars 1992, préc.). Comme composante du lot, il n’a aucune autonomie et ne saurait être cédé seul, sauf à être adjoint à un autre lot (C. Atias, Propriété indivise et usage privatif : terrasses et terrains privés en copropriété immobilière, JCP N 1987. 101091 ; S. Lelièvre et S. Chaix-Bryan, Pratique du droit de jouissance de partie commune, Defrénois 2007. 1173), sous réserve des dispositions du règlement de copropriété (Civ. 3^e, 25 janv. 1995, n° 92-19.600, D. 1998. 265 , obs. P. Capoulade ; AJDI 1995. 891 ; ibid. 868, étude R. Léost ; RDI 1995. 370, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; ibid. 383, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; v. égal., Civ. 3^e, 4 janv. 1990, n° 88-13.136 ; 17 déc. 2013, n° 12-23.670, D. 2014. 81 ; AJDI 2014. 680, étude P. Capoulade, D. Tomasin et P. Lebatteux ; RTD civ. 2014. 402, obs....