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Copropriété : retour du plan pluriannuel de travaux en 2021 ?

Le plan pluriannuel de travaux pourrait renaître dans le cadre du projet de loi issu de la transcription des propositions de la Convention citoyenne pour le climat.

par Anne Renauxle 16 novembre 2020

Sollicité par les professionnels de l’immobilier qui y voient le remède incontournable à une rénovation efficace et énergétique des copropriétés, le plan pluriannuel de travaux devait figurer au rang des mesures d’envergure de la réforme du statut et du fonctionnement de la copropriété.

C’était sans compter sur son retrait de dernière minute de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 par le gouvernement, justifié par un éventuel problème d’inconstitutionnalité (sur l’abandon « soudain et inattendu » du plan pluriannuel de travaux, v., P.-É. Lagraulet, AJDI 2020. 398, spéc. 404 ; v. aussi, A. Lebatteux, IRC 4-5/2020. 32).

Toutefois, loin d’être totalement abandonné, Emmanuelle Wargon, ministre du Logement a annoncé le 2 novembre 2020 (v. not. https://www.batiactu.com) que ce dispositif pourrait être prochainement remanié et introduit par amendement dans le projet de loi issu de la transcription des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, qui devrait être présenté en conseil des ministres au début de l’année 2021 (à propos de cette Convention, v., P. Januel, La Convention citoyenne mise sur le droit pour sauver le climat, Dalloz actualité, 23 juin 2020 ). 

Reste ensuite à s’interroger s’il sera à la hauteur des multiples enjeux qui en sont attendus …

Alors que la France avoisine quinze millions de logements en copropriété, 70 % ont été construits avant les années 1970 et ont fait l’objet de peu de travaux d’entretien ou de rénovation.

Bon nombre de ces copropriétés, inefficaces sur le plan énergétique, dégradées et endettées, ont progressivement basculé dans une grande fragilité au point d’empêcher toute vente ou location et, pire encore, de causer des drames.

Dès lors, au regard de ce constat préoccupant, les objectifs du plan pluriannuel de travaux apparaissent clairement : ils visent à éviter la dégradation des bâtis en luttant, de manière contraignante, contre les incessants reports de travaux par une rénovation immobilière anticipée, progressive et régulière.

Telle que conçue dans l’ordonnance de 2019, cette mesure ciblée prévoyait la mise en place obligatoire par les syndicats de copropriétaires d’un tel plan au sein des copropriétés datant de plus de quinze ans, chiffré sur dix ans, et couplé à une obligation de provision annuelle sur un fonds dédié à hauteur de 2,5 % de son montant global.

Partant, elle obligeait les assemblées générales de copropriétaires à voter les travaux de rénovation qu’elles estimaient nécessaires à partir de l’établissement d’un diagnostic technique global, et les contraignait à consigner chaque année une partie des fonds nécessaires.

Néanmoins, tant dans son principe que dans son fonctionnement, ce plan présentait des limites majeures, à commencer par sa fixation par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Pour empêcher l’éventualité d’une limitation du fonds travaux par le vote d’un plan pluriannuel vide de son contenu, un décret devait encadrer le plancher de cotisation minimale du fonds, en fonction du nombre de lots composant la copropriété.

Par ailleurs, un lissage sur dix ans semblait inadapté à certaines copropriétés, en ce qu’il ne tenait pas compte, notamment, des spécificités des copropriétés les plus anciennes et les plus dégradées, pour lesquelles un important financement de travaux doit intervenir urgemment.

Enfin, de manière à ne pas générer ou amplifier les difficultés budgétaires dans les copropriétés en très grande difficulté, le plan pluriannuel de travaux aurait nécessité un jumelage avec un plan de maîtrise des charges courantes ; autant de préconisations qui devraient être prises en considération, espérons-le, pour des ajustements indispensables à la réalisation d’un plan si ambitieux.

 

Commentaires

Magnifique photo !

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