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Coronavirus : adaptation du droit de la copropriété

Le projet de loi ordinaire d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 autorise le gouvernement à adapter le droit de la copropriété des immeubles bâtis afin de tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires.

par Yves Rouquetle 20 mars 2020

Alors que la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis opérée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 doit, pour sa majeure partie, entrer en vigueur le 1er juin 2020, l’épidémie de covid-19 nécessite une nouvelle modification de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En ligne de mire, notamment, une importante proportion de syndics des quelque 740 000 copropriétés qui pourraient voir leur mandat expirer, faute de tenue d’assemblée générale.

Mandat d’un an

On sait en effet que bon nombre de syndics de copropriété sont élus pour un an et que, très majoritairement, les assemblées générales, appelées, entre autres, à renouveler le mandat du syndic (ou à changer de mandataire), se tiennent au printemps.

De lege lata, les copropriétés concernées se retrouveront à brève échéance sans mandataire, le seul remède curatif existant consistant soit à ce qu’un copropriétaire convoque l’assemblée générale aux fins de désigner un syndic, soit à recourir à la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire (L. n° 65-557, art. 17, in fine ; décr. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47).

On objectera qu’afin de prévenir la vacance de syndic, le premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi de 1965 (issu de la loi ELAN du 23 nov. 2018) permet aux copropriétaires de participer à l’assemblée générale « par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Par ailleurs, l’alinéa 2 du même texte (également issu de la loi ELAN, mais entièrement réécrit par l’ordonnance de 2019) envisage le vote par correspondance.

Toutefois, outre le fait que ces nouveaux modes de participation aux assemblées générales ne sont pas encore entrés dans les mœurs (mais nécessité peut certainement faire loi), leur mise en œuvre n’est pas, à ce jour, efficiente. En effet, non seulement l’arrêté établissant le formulaire de vote par correspondance n’a pas été publié (mais il suffirait qu’il le soit !) mais, de surcroît et surtout, la tenue d’une assemblée via un moyen de communication électronique implique… qu’une précédente assemblée générale l’ait décidé (décr. n° 67-223, art. 13-1). Or le dispositif est trop récent pour que les organes délibérants des copropriétés aient pris les devants (les articles 13-1 et 13-2 du décret de 1967 ont été insérés dans le texte par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

Habilitation du gouvernement

L’article 7-I-2°, j, du projet de loi ordinaire d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 autorise le gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, donc rétroactivement, relevant du domaine de la loi, « adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires ».

Selon l’AFP, le cabinet du ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, a annoncé que les contrats des syndics qui devaient arriver à terme continueront jusqu’à ce qu’ils puissent tenir une prochaine assemblée générale.

Enjeux

L’enjeu économique lié au bon fonctionnement des copropriétés est important, puisque, selon l’étude d’impact du texte, « le montant des charges annuelles de quelque 8 millions de lots peut être évalué à 12 milliards d’euros. En permettant le maintien de la gestion des copropriétés concernées pendant la période d’épidémie du virus covid-19 et celle permettant ensuite d’organiser les assemblées générales, la mesure devrait avoir un impact sur la situation financière des copropriétés en permettant que les appels de charges de copropriété soient transmis aux copropriétaires. Elle devrait également permettre d’éviter les factures impayées à l’égard des entreprises prestataires du syndicat des copropriétaires ».

Adopté en première lecture par le Sénat le 19 mars 2020, le projet de loi ordinaire d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 va suivre la procédure accélérée.

 

Commentaires

Bonjour,
Très très enrichissant ayant un appartement en copropriété, étant conseiller syndical et devant normalement avoir une AG fin avril, début mai.
Serait-il possible d’être avisé le plus rapidement possible dès promulgation?
Question: nous avons une piscine qui doit ouvrir le 01 mai. Y’aura t’il des dispositions?
Cordialement
JYB

Qu’en est-il de l’utilisation d’une courette de copropriété (10 logements) ? Ma fille de 3 ans joue 30mn/1h au ballon ou autres jeux dans la cour avec moi ou son père. Il n’y a personne d’autre dans la cour. Est-ce possible ? Dois-je avoir une dérogation sur moi ? Merci.

Bonjour,

C’est interessant, vous vous inquiétez des factures à payer par les syndics, mais a-t-on pensé aux copropriétaires ?
Généralement les appels de charges sur une années sont supérieures aux dépenses réelles (sauf cas d’hivers vraiment froids peut-être). L’arrivée du printemps et des AG permettent généralement aux propriétaires d’être soulagés sur un trimestre de charges par le biais de la régularisation.

1er cas :
Le report des AG et la non validation des comptes de l’année empêchent cette régularisation. Et pendant ce temps les syndics poursuivent les prélèvements pour le trimestre à venir...

2eme cas :
Un Copropriétaire devait vendre d’ici fin mars. Lui même a déjà déménagé pour être sûr de respecter les délais pour la mise à disposition du logement qu’il vend. La vente est reportée. Il n’occupe plus logement mais se retrouve à payer des charges qu’il ne récupérera pas puisqu’elles seront comptabilisées pour le bilan comptable de l’année qui commence.

Ça ne semble peut être rien mais dans le contexte actuel c’est beaucoup... on peut avoisiner les 1000 à 1500 euros de perdus dans un moment où l’on se retrouve avec une perte de salaire.

Un minimum de justice sociale voudrait qu’a minima les comptes de l’année passée soient validés afin de procéder à la régularisation des charges et soulager les gens.

Bonjour, lorsqu'un syndic qui met depuis 2 ans une copropriété en danger et que la présidente du CS assure la gestion pour laquelle il est pourtant payé .. il est donc urgent de mettre fin à son contrat, il n'est donc pas question de prolongé cette gestion inexsitante jusqu'à la fin de l'année. Nos comptes ont été vérifiés en janvier, les convocations envoyées pour une AG qui devait se tenir le 16 avril, peut on maintenant envisager un additif à cette convocation ? car des frais importants ont été engagés et il n'est donc pas question de renvoyer le tout aux copropriétaires.

Dans le cas de la démission du syndic dont le préavis arriverait à terme durant la période de confinement et que l'AG programmée pourtant avant son depart est annulée est-ce que le gouvernement obligera le syndic à poursuive toutefois son mandat pour reprogrammer ainsi l'AG annulée?

Quand est il des charges payées par les co propriétaires au syndic si leur locataire ne paient pas leur loyer

Bonjour ,je suis propriétaire dans une copropriété avec un grand jardin. Le conseil syndical a décidé d interdir l accès pendant le confinement car les enfants dérangent les gens âgés.
Or nous sommes dans une période où les Enfants ont besoin de se dégourdir le temps d une 1/2 heure mes enfants ont 3 et 5 ans
Est-ce normal? Il y a très peu d enfants dans notre immeuble et nous voulions établir un planning , mais nous n avons pas été écouté par le conseil syndical .estce normal?

Bonjour!

Je suis copropriétaire dans un immeuble de 9 lots. Voici 3 ans il a été décidé de ne plus avoir un gardien d'immeuble. Depuis deux ans les copropriétaires ont voté la vente de la loges. Nous avons une offre sérieuse d'achat et une réunion a été convoquée pour présenté les nouveaux tantiemes et le prix proposé par le future acheteur pour le 10 avril 2020. Sans que nous connaissions les raisons et alors que tous les copropriétaire sont d'accord sur le prix de vente, une personne, fille de l'un des copropriétaire remet en cause la réunion que nous avons prévue compte tenue du contexte par procuration et dons la participation de 3 personnes maxi.
Merci de me confirmer ce qui est prévu dans le cadre de la lutte de covid-19
Cordialement

@A.Pavard : la prolongation du contrat de syndic ne modifie en rien les dates de clôture de l'exercice comptable ; celui-ci est inchangé, mais les comptes seront approuvés plus tard.
@AUGST : une AG ne peut pas se tenir pendant la période d'urgence sanitaire ; le contrat du syndic étant prorogé, vous pouvez seulement demander la désignation d'un administrateur provisoire si vous êtes dans une des situations visées à l'article 29-1 de la Loi.
@Inukipo : une "démission" de syndic, cela n'existe pas... Il doit aller au terme de son mandat contractuel, aujourd'hui légalement prorogé
@BAILLY VOISIN JOSETTE : la copropriété n'est pas concernée par les rapports privés entre propriétaire et occupant
@Visiteur.michele : le CS n'a pas de pouvoir de police ; si le jardin est une partie commune, il doit être utilisé et accessible selon les termes du règlement de copropriété.

Bonjour,
Je suis syndic bénévole en cette période de confinement du au coronavirus je voudrai restreindre l’accès à l'immeuble car le confinement n'est pas respecter par certains propriétaires (visite etc..)
Mettre une affiche en tant que syndic en vu des circonstance interdisant les visites aux personnes non habilité?ai-je le droit?

Bonjour,

* Notre jardinier a été mis en retrait, pour la durée du confinement,est-légal?.
* Quel sont les niveaux et les modalités d'indemnisation concernant les personnels et gardien d'immeubles, pour cause de covid-19?.
* Quelles seront les conséquences financières, pour les copropriétés, en terme de budget de fonctionnement?.
* Quelle est la nature de responsabilité, pour la copropriété, si un membre du personnel est contaminé,pour cause de non respect des consignes de sécurité sanitaires?.

Merci pour vos réponses.

Roger VENEZIA

En réponse à
Visiteur.michele le 25 mars 2020 - 09:26
Bonjour
Je suis extrêment choquée par le comportement de votre conseil syndical qui est avant tout très cruel mais qui viole également les règles de la copropriété. Les jeux pour enfants/de ballon ne peuvent être interdits que par le règlement intérieur, qui ne peut être modifié que lors d'une AG (et ce, avec l'accord de la majorité absolue 2/3 des copropriétaires). Le conseil syndical n'a nullement son mot à dire. Vous pouvez donc descendre vos enfants (en évitant p.t qu'ils jouent avec d'autres et à des horaires raisonnables). Et conseillez à votre conseil syndical de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires s'ils ne sont pas contents. Je pense qu'à votre place je les attaquerais pour discrimination envers les enfants.
D'ici là pensez p.t à démenager... Bon courage

Lorsqu'un cas de covid-19 est déclaré dans un immeuble, le syndic est-il tenu de faire désinfecter les parties communes?
Si oui, par qui et combien de fois par jour?
Y-a t-il une texte réglementaire à ce sujet?
Qui est responsable en cas de manquement à cette règle éventuelle?
Merci d'avance

Bonjour,
Sans en informer le Conseil syndical, je vois sur le relevé intranet que notre Syndic Oralia, vient de facturer pour notre petite copropriété de 6 lots, une facture à 155€ au motif "gestion gardienne covid19".
Effectivement, je vois une affiche du syndic apposée sur la porte de la loge indiquant que la gardienne doit rester dans la loge.
Cette facturation me semble arbitraire, le débit est-il légal ?
Le conseil Syndical est suffisamment actif pour aller déposer l'information sur la vitre de la porte de la loge avec un scotch.
Nous passons tous un moment économique difficile étant à notre compte sans travail, n'y a t'il pas un effet d'aubaine contestable à l'encontre du Syndic ?
Or, ces dispositions se traitent par un "copier-coller" adressé à toutes les copropriétés gérées par ORALIA.
Merci de votre conseil.

Peut-on joué au tennis dans une copropriété pendant le confinement merci d’avance

Bonjour,
Je suis présidente du CS de notre copropriété depuis le 27 février. Nous avons tenu notre AG à cette date, date à laquelle notre syndic n’avait plus mandat. Il se trouve que ce mandat n’a pas été renouvelé suite à la « démission » de notre syndic. Nous avons alors convoqué l’ensemble des copropriétaires à une AG extraordinaire le 06 avril pour élire un nouveau syndic avec vote par procuration et vote avec heure de rendez-vous pour ceux qui le souhaitaient. Je précise que la convocation a été envoyée avec le PV de l’AG du 27/02, un affichage a été fait dans le hall d’entrée et un mail de relance a été envoyé. Le nouveau syndic a été élu à la majorité et nous a adressé, à la demande du CS, son 1er « appel de fond provisoire ». Or, je reçois ce jour un mail d’un copropriétaire stipulant que l’AG extraordinaire ne pouvait légalement se tenir en raison du confinement lié au Covid 19, et qu’il ne peut reconnaître ce syndic comme notre nouveau syndic et que par conséquent il ne donnera pas suite au courriel. Il précise qu’il attendra, qu'une fois les mesures gouvernementales levées, nous soyons tous convoqués à une assemblée générale extraordinaire, avec ordre du jour et plusieurs propositions de syndics... Qu’en pensez-vous ?
Merci pour votre aide.

Bonjour,
Qu’en est-il des réunions annulées en vue d’une livraison prochaine de mon bien ?
Réunion annulée = livraison annulée
Quelle solution possible ?

Déjà la décision d'interdire l'utilisation du jardin n'est pas valable car la modification du réglement intérieur doit être ratifiée par l'AG ce qui n'est pas le cas. Et j'imagine mal par les temps qui courent, qu'un syndic saisisse le juge qui classera l'affaire immédiatement. En plus l'utilisation d'une partie commune comme un jardin ne peut être interdite aux copropriétaires qui paient les charges d'entretien. Ils en ont donc la jouissance. Donc vous pouvez sans problème utiliser le jardin de la copropriété durant 1 heure. Vous pourrez dire aux contestataires que c'est votre droit le plus strict tant sur le plan légal que sur le plan du droit à la copropriété.

je suis gardien d'une residence de 168 logements avec un grand espace vert et un parc de jeux pour enfants .je depends d'un syndic .peux t'il decider d'ouvrir cette espace .il me demande de desinfecter a chaque fois qu'un enfant ira jouer. a t'il le droit, et surtout ce travail doit t'il etre renumeré en plus car cela fait une lourde charge en plus.je marche par UV .Ai je le droit de refuser.pour info tous le temps du confinement mon employeur ne nous a pas fourni de protection.nous nous sommes debrouiller seul sans protection parfois .est ce normal et quel sont nos recours .merci de vos reponses.

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