Accueil
Le quotidien du droit en ligne
Envoyer à un ami-A+A
Article

Coronavirus : conséquences pour le notariat et les contrats en cours

Focus, par l’exemple, sur les mesures prévues par le notariat en ces temps de pandémie par l’ordonnance du 25 mars 2020 et par le décret du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire.

par Jean-Philippe Borelle 7 avril 2020

Face à la propagation du virus, le gouvernement a décrété « l’état d’urgence sanitaire » et imposé des mesures drastiques de confinement. Malgré ces mesures, Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat (CSN) a appelé ses confrères sur Twitter le 16 mars dernier à poursuivre une activité à distance. L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 qui est relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire fournit, un « premier kit de secours » pour les rédacteurs d’actes (M. Mekki, JCP N, n° 4, avr. 2020).

La réception des actes nécessitant la présence physique des parties

Conformément aux dispositions du décret n° 2020-260 du 20 mars 2020, les notaires peuvent recevoir des actes si la présence des parties est justifiée par un motif « familial impérieux ». Ils disposent ainsi d’un pouvoir d’appréciation sur ce point et sur le respect des mesures sanitaires.

Le travail et les signatures à distance

Les offices notariaux demeurent « virtuellement ouverts » (Expression de Me Bertrand Savouré) grâce au télétravail et moyens de communications électroniques. Les notaires disposent de la faculté de procéder à la signature d’un acte authentique électronique à distance. Ce dispositif permet à un notaire de recevoir un acte dans son étude, recueillir la signature de son client, le consentement de l’autre partie à l’acte pouvant être recueilli, le même jour par-devant un autre notaire qui participe à distance à l’acte (art. 20 du décr. n° 71-941 du 26 nov. 1971 relatif aux actes établis par les notaires).

Le recours à ce procédé nécessite au préalable que les parties signent des procurations électroniques. Le CSN préconise, dans une note d’information du 25 mars 2020, le recours systématique à des solutions de signature électronique avancé au sens du règlement européen eIDAS n° 910/2014 du 23 juillet 2014. Les actes solennels qui nécessitent la signature d’une procuration authentique sont exclus de ce dispositif.

Les dispositions du décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire

En vertu de ce décret, les notaires peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, recevoir seul et à distance le consentement des parties à l’acte pour la régularisation d’un acte authentique électronique (AAE) uniquement. Contrairement au dispositif précédent, aucun mandataire n’est requis, l’acte étant signé électroniquement par le notaire. Ce procédé suppose que le notaire contrôle l’identité des parties et dispose d’un système de visioconférence certifié par le CSN.

Les obstacles au recours à la signature d’un acte à distance

Le notaire doit disposer d’un collaborateur pour représenter une ou plusieurs parties (article 1161 du Code civil) dans le cadre des procurations électroniques. Il doit être en possession de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte. La prorogation d’un état hypothécaire auprès des services de la publicité foncière s’avère difficile durant le confinement. Enfin, le notaire doit être équipé d’un système de visioconférence sécurisé, ce qui n’est pas le cas de tous les offices notariaux.

Les dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus

Les dispositions qui vont suivre sont enfermées d’une « période juridiquement protégée » déterminée à l’article 1er de l’ordonnance. Elles sont applicables du 12 mars 2020, la loi étant d’application immédiate, au 24 mai 2020, date de la cessation de l’état d’urgence. L’ordonnance prévoit que la prolongation des délais expirera dans un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence, soit le 24 juin 2020 sauf dérogation.

yr_schema_1.jpg

La prorogation des délais légaux

La prolongation ne concerne que les délais légaux, les délais conventionnels, étant exclus du champ d’application de l’ordonnance. La prorogation des termes ou des conditions devra résulter d’un accord des parties au contrat, le paiement des obligations contractuelles devant toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat (Rapport remis au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020).

Exemple : Levée d’option d’une promesse unilatérale de vente

Monsieur X a signé une promesse unilatérale de vente avec une levée d’option au 15 avril 2020. Le bénéficiaire devra obtenir du promettant une prorogation conventionnelle du délai de la levée d’option.

Exemple : Promesse synallagmatique de vente

Monsieur X a signé une promesse synallagmatique de vente avec une réitération de la vente au 15 avril 2020 sous peine de caducité du contrat. Si le délai est cristallisé durant le confinement, en raison « d’un empêchement provisoire » (M. Mekki, JCP N, n° 4, avr. 2020), il est préférable pour les parties de signer un avenant pour différer la date de réitération.

Le débiteur de l’obligation peut invoquer les dispositions de l’article 2234 du code civil ou encore la force majeure prévue par l’article 1218 du code civil, voire l’imprévision même si la doctrine émet des réserves à cet égard (M Mekki, JCP E n° 13, 27 mars 2020. Act. 317).

Impact de l’ordonnance sur les délais légaux

L’ordonnance ne prévoit ni une suspension générale ni une interruption générale des délais arrivés à terme pendant la période juridiquement protégée (art. 2). Ce mécanisme aura néanmoins pour effet d’interrompre le délai s’il a commencé à courir et de le reporter à la fin de cessation de l’état d’urgence, le 24 mai 2020 et de le prolonger d’un mois soit le 24 juin 2020. À compter de cette date, le délai légalement imparti pour agir court de nouveau dans la limite de deux mois.

yr_schema_1.jpg

Sont exclus de ce dispositif, les délais dont le terme est échu avant le 12 mars 2020 : leur terme n’est pas reporté. Il en est de même si le terme est fixé au-delà de la période juridique protégée, le bénéficiaire du délai légal ne pourra bénéficier d’aucun report, ces délais n’étant ni suspendus, ni prorogés.

Les articles 6 et 7 de l’ordonnance prévoient une prolongation des délais pour les personnes publiques (art. 6 et 7 de l’ordonnance) qui disposent d’un droit de préemption public ou délivrent des autorisations d’urbanisme.

Sont concernés le délai d’exercice du droit légal de rétractation de l’acquéreur à la condition légale d’obtention de prêt, le délai dont bénéficie le locataire pour préempter dans le cadre d’un congé pour vendre, etc.

Renonciation des parties à la prolongation des délais

Le cadre juridique de l’ordonnance, qui se superpose au droit existant pour offrir des délais supplémentaires, ne s’impose pas aux parties. Elles peuvent écarter ce dispositif et exécuter le contrat (v. la circ. n° CIV/01/20 du 26 mars 2020). La doctrine recommande au notaire rédacteur de rédiger une clause de reconnaissance de conseil donné afin de satisfaire à son devoir d’information et conseil (M. Mekki, JCP N, n° 4, avr. 2020). Le non-respect de l’obligation d’information constitue une condition suffisante du dommage (Civ. 1re, 17 mars 2016, n° 15-16.098, AJDI 2016. 375 ). Le Professeur Mekki, recommande également d’insérer une renonciation expresse afin « d’éviter les comportements déloyaux » (M. Mekki, JCP N, préc.).

Mécanisme du report du terme

Exemple : délai légal de rétractation

Le droit légal de rétractation de dix jours expire le 18 mars 2020.

Ce délai est interrompu et il est reporté à la fin de la période d’urgence sanitaire plus un mois soit le 24 juin 2020. À compter de cette date, l’acquéreur bénéficie du délai de dix jours de rétractation. L’acquéreur aura jusqu’au 4 juillet 2020 pour se rétracter

yr_schema_3.jpg

Exemple : Prescription 

Une dette est exigible depuis le 20 mars 2015 ; le délai de prescription quinquennale arrive à expiration le 20 mars 2020 suivant la date de l’acte constitutif. Le délai sera reporté à la fin de la période juridiquement protégée le 24 juin auquel il faudra ajouter le bénéfice d’un délai de deux mois.

Le créancier aura jusqu’au 24 août 2020 pour agir.

yr_schema_4.jpg

Exemple : condition légale suspensive de prêt

L’acquéreur d’un bien immobilier a signé une promesse synallagmatique de vente avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le délai légal d’un mois doit expirer le 18 mars 2020.

Ce délai est interrompu et il est reporté à la fin de la période d’urgence sanitaire plus un mois comme le prévoit l’article 2 de l’ordonnance soit le 24 juin 2020. La réalisation de la condition suspensive doit intervenir au plus tard le 24 juillet 2020.

yr_schema_5.jpg

Variante : les parties ont inséré dans l’avant-contrat un délai de deux mois

Si l’on opère une lecture littérale de l’ordonnance, la condition suspensive est pendante jusqu’au 24 juillet 2020, les délais conventionnels étant exclus de ce dispositif (Pour une interprétation similaire, v. M. Mekki, JCP N, n° 4, avr. 2020). L’immobilisation prolongée de l’immeuble peut avoir des conséquences financières pour le vendeur qui devra assumer certaines charges (assurance, taxe foncière, perte de loyer, etc.). Il appartiendra au notaire instrumentaire de lever toute incertitude en informant les parties sur la portée du mécanisme issu de l’ordonnance et éventuellement de fixer dans le cadre d’un avenant la date de réalisation de la condition suspensive.

Exemple n° 4 : DPU au profit d’une collectivité publique

Le notaire instrumentaire a notifié le droit de préemption le 20 février 2020. Pour rappel, la commune dispose d’un délai de deux mois pour prendre position (C. urb., art. L. 213-2). L’article 7 de l’ordonnance suspend et reporte le délai à la fin de la période juridiquement protégée.

Le délai est suspendu jusqu’au 24 juin et reprend son cours après cette date.

yr_schemas_6.jpg

Variante : le délai du droit de préemption commence à courrier à compter du 20 mars 2020

L’article 7 prévoit que le délai est suspendu pendant la période juridiquement protégée et reprend son cours après cette date. La commune aura jusqu’au 24 août pour préempter. Ce mécanisme ne s’impose pas à la commune qui peut toujours décider de préempter ou de renoncer durant la période juridiquement protégée.

yr_schemas_7.jpg

La paralysie des clauses contractuelles

L’article 4 de l’ordonnance prévoit la paralysie des clauses contractuelles visant à sanctionner l’inexécution du débiteur.

Deux hypothèses sont envisagées par l’ordonnance :

  • les clauses dont le délai a expiré pendant la période juridiquement protégée sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet qui sera reporté un mois après cette période, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là.
  • les astreintes et clauses pénales qui avaient commencé à courir avant le 12 mars 2020. Leur cours est suspendu pendant la période juridiquement protégée, elles reprendront effet dès le lendemain.

Exemple : Clause pénale 

Un contrat, comportant une clause pénale devait être exécuté le 5 mars. Le 6 mars, le créancier a adressé une mise en demeure à son débiteur par laquelle il lui laissait dix jours pour exécuter le contrat, la clause devant produire ses effets à l’issue de ce délai.

Le délai expirant lors de la période juridiquement protégée, la clause pénale ne produira pas ses effets quand bien même le débiteur ne s’exécute pas. Si le débiteur ne s’exécute pas pendant la période juridiquement protégée, la clause ne pourra produire son effet que dans le mois qui suit la fin de cette période.

yr_schemas_8.jpg

Exemple : Clause pénale

Un contrat devait être exécuté le 1er mars ; une clause pénale prévoit une sanction de 100 € par jour de retard. Le débiteur n’ayant pas achevé l’exécution à la date prévue, la clause pénale a commencé à produire ses effets le 2 mars.

Les astreintes et clauses pénales qui ont commencé à courir avant le 12 mars 2020 sont suspendues pendant la période juridiquement protégée. Elle recommencera à produire son effet le lendemain si le débiteur ne s’est toujours pas exécuté.

yr_schemas_9.jpg

Contrats renouvelables par tacite reconduction et contrats dont la résiliation est encadrée dans une période déterminée

L’article 5 de l’ordonnance permet au cocontractant qui n’a pas pu procéder à la résiliation ou s’opposer au renouvellement d’une convention en raison de l’expiration du délai au cours de la période protégée, de bénéficier d’une prolongation de deux mois après la fin de cette période.

Exemple

Un contrat a été conclu le 25 avril 2019 pour une durée d’un an. Celui-ci prévoit que le contrat sera automatiquement renouvelé sauf si l’une des parties adresse une notification à son cocontractant au plus tard un mois avant son terme.

Conformément à l’article 5 de l’ordonnance, le délai ayant expiré durant la période juridiquement protégée, chaque cocontractant pourra s’opposer au renouvellement jusqu’au 24 août 2020.

yr_schema_10.jpg

 

Commentaires

L'acte va être conclu
les fonds vont être versés
les commissions et frais vont être perçus
les acquéreurs deviennent propriétaires....

quid de la remise des clés permettant la prise de possession des lieux?
quid de la sécurisation des lieux? assurances, eau, gaz...?
quid de la jouissance des lieux ?
quid du déménagement et de la prise de possession des lieux?

Ce que les parties ou les bénéficiaires virtuels d'une contrat doivent bien assimiler, c'est la distinction entre les effets légaux et les effets contractuels, seule la première catégorie étant protégée. Sur le papier, on comprend ce dont il s'agit, car le concept n'est pas nouveau (la cour de cassation l'a utilisé pour l'application immédiate d'une loi nouvelle, même en présence de mesures transitoires contraires), mais comme le démontre l'article, la mise en oeuvre est moins simple. On peut penser que cette complexité installe une insécurité juridique et qu'il eût fallu préférer l'application uniforme d'un précepte simple.

Le délai contractuel d'une promesse de vente expire le 31/052020 et ladite promesse est signée après le 12/03/20 et avant le 24/05/20 (le 15/04 p.ex.).
Comment s'articulent le délai contractuel du 31/05/20 et le délai légal du droit de rétractation de 10 jours (loi SRU), lequel devrait être neutralisé et reporté en M+1 après le 25/05 + 10 jours , soit le 04/07/20 ?
Merci.

Jean DEBRIOULLE.

Bonjour, mon compromis m'a été notifié par LRAR le 6 février (je n'ai pas signé le même jour que le vendeur). J'ai cru comprendre que le délai de 30 jours pour obtenir son prêt compte à partir de la fin du délai de rédaction. Mon délai à donc été reporté en juillet ?
Mon contrat me prévoyait 3 mois pour obtenir un prêt, mais comme le premier mois n'était pas écoulé le 12 mars j'ai jusqu'au 24 juillet pour obtenir mon p rêt ? Amis juristes pouvez vous confirmer cette date ?

Bonjour je suis le vendeur ;
j’ai signé le compromis le 12 mars , je dois normalement quitter ma maison le 12 juin date buttoir de la vente définitive, l’ acquéreur avait l’accord préalable de sa banque. Je suis dans l’impossibilité de trouver un autre bien, même en location à cause du confinement prolongé. Mon clair de notaire me dit qu’il me sera possible de prolonger la date définitive seulement avec l’accord des acquéreur, donc s’ils refusent, je suis à la rue avec mes meubles ! Que faire , existe t’il un recours pour me protéger de la catastrophe ?

Bonjour,

J'ai signé un compromis de vente de ma résidence secondaire le 13 février 2020, dans lequel il est indiqué que la vente définitive devrait avoir lieu avant le 15 mai.

J'avais prévu d'aller vider cette maison que je n'habite pas en permanence, dans le courant du mois d'avril, ce que je ne peux faire en raison du confinement prolongé, et de l'impossibilité de se déplacer.
Par ailleurs, j'ai 77 ans et il est probable que je sois confinée même au-delà du 11 mai, donc que je ne puisse libérer la maison pour le 15 mai (si tant est que j'aurais pu le faire entre le 11 et le 14 mai...)

Est-ce que mon cas entre dans le champ de la "période juridiquement protégée", découlant de l'urgence sanitaire, et si c'est le cas, quel délai supplémentaire pourrait m'être accordé, pour vider ma maison?
Je vous remercie d'avance de votre réponse.

Cordialement.
Arlette Breteau-Katz

Bonjour, je suis acheteuse d'un bien immobilier, compromis signé début janvier 2020 sur le principe d'une vente longue avec date butoir de signature de l'acte de vente chez le notaire fixé début juillet. Les vendeurs souhaitent faire appel aux dispositions de l'ordonnance du 25 mars pour proroger le délai jusqu'à fin août ! Sont-ils dans leur droit ? Nous trouvons cela totalement aberrant d'autant qu'ils disposeront d'un délai de 1 mois et demi à partir du 11 mai pour trouver un bien, même en location, ce qui nous parait largement raisonnable sachant que nous avions accepté à la base une vente longue pour leur laisser du temps... La mauvaise foi semble de mise, mais je souhaite savoir si les vendeurs sont dans leur bon droit, auquel cas nous ne pourrions pas faire grand chose...

Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente le 08 février 2020 chez notre notaire. Clause suspensive , obtention d'un prêt par les acquéreurs .Ils ont obtenus leur prêt et tous les documents sont ok.
Le notaire a prévu une date de signature de l'acte authentique le 28 avril conformément au décret du 3 avril .
La date butoir du compromis est le 30 avril.

L'acheteur refuse de signer l'acte authentique avant la fin du confinement. Le notaire semble trouver cela normal et refuse de faire un avenant .
On signera quand il voudront nous dit il .
Avons nous un recours ?
Bien a vous

SAMITIER Vincent

Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente le 08 février 2020 chez notre notaire. Clause suspensive , obtention d'un prêt par les acquéreurs .Ils ont obtenus leur prêt et tous les documents sont ok.
Le notaire a prévu une date de signature de l'acte authentique le 28 avril conformément au décret du 3 avril .
La date butoir du compromis est le 30 avril.

L'acheteur refuse de signer l'acte authentique avant la fin du confinement. Le notaire semble trouver cela normal et refuse de faire un avenant .
On signera quand il voudront nous dit il .
Avons nous un recours ?
Bien a vous

SAMITIER Vincent

Bonjour,

Nous avons signé un compromis d’achat pour une maison. Le propriétaire pour qui cette maison est une résidence secondaire s’est retrouvé dans la maison au moment du confinement. Il a 72 ans. La date prévue de la signature de l’acte authentique est prévue le 5 mai, nous avons dit à l’agence que nous pouvions attendre jusqu’au 20 mai pour signer. Le propriétaire ne veut pas libérer les lieux pensant que suite aux mesures du gouvernement à partir du 11 mai son âge ne lui permet pas de quitter les lieux. Quelles sont nos possibilités pour obtenir la signature le 20 mai ?
Merci d’avance pour votre réponse
Mme Huter

Bonjour,
je suis acheteur d'un bien immobilier,
compromis signé le 13 janvier 2020 avec date butoir de signature de l'acte de vente chez le notaire fixée au 30 avril 2020.
Le vendeur me demande un délai jusqu'à fin juin pour liberer le bien.
je comprend que, avec le confinement , çe sera complique de respecter la date initial, mais entre le 11 mai et fin juin , ça me parrait beaucoup ,surtout qu'il a eu depuis debut janvier pour s organiser

quels sont mes droits et obligations?

merci de m'eclairer, je suis perdu

bien a vous

Bonjour,
je suis acheteur d'un bien immobilier,
compromis signé le 20 novembre 2019 avec date butoir de signature de l'acte de vente chez le notaire fixée au 31 avril 2020.
Le vendeur me demande un délai jusqu'à fin mai pour liberer le bien.
Nous ne serrons pas en mesure de déménager fin mai. Nous souhaitons déménager dès la fin du confinement.

quels sont mes droits et obligations?

merci de m'eclairer, je suis perdu

bien a vous

Bonjour,

nous avons signé un compromis de vente (côte acheteur) le 14/2, partie vendeur le 21/2, notifié le 28/2 par lettre recommandée AR.
Délai de rétractation terminé le 10/3.
Délai de 60 jours pour trouver un financement terminé le 21/4.
Nous n’avons reçu qu’un accord de principe d’un prêt mais dépassant les conditions des clauses suspensives, que nous avons refusé la première semaine du confinement pensant pouvoir avoir d’autres offres.

Nous avons notifié le notaire de notre vendeur dès le 9/4 de notre impossibilité à trouver des financements (courrier de notre courtier indiquant qu’aucune banque n’était en mesure d’étudier de nouveaux dossiers jusqu’à nouvel ordre) et nos difficultés financières liées aux risques grandissant de perte de nos emplois. Nous demandions alors à nous dégager de la vente.

Aucune réponse du côté vendeur malgré 2 relances au notaire du vendeur.
Nous recevons un courrier de mise en demeure du vendeur arrivé au terme des 60 jours nous demandant de lui restituer la garantie au titre d’indemnité d’immobilisation...

Nous craignons de perdre nos emplois et ne souhaitons plus acheter mais nous ne pouvons pas nous permettre de perdre cette garantie.
Nous sommes désespérés...

Qu’elles sont nos recours possibles ?

Merci beaucoup par avance.

Bonjour

Nous avons signé un compromis de vente pour l’achat de notre maison principale

Nous avons signé un compromis de vente le 8 février 2020 avec un système électronique pour un studio . La date butoir indiquée dans le document est le 7 mai 2020. Nous n'avons aucune nouvelle depuis, malgré des messages adressés aux uns et aux autres. La date définitive sera t'elle repoussée??? Merci pour une réponse. Cordialement.

Bonjour,
Nous sommes acquéreurs et la date butoir de signature de l'acte de vente était au 24 avril.
Nos vendeurs bloquent la procédure au prétexte qu'ils ne peuvent pas vider leur maison (ce qui est faux car les déménageurs poursuivent leur activité pour la plupart) et qu'ils ne peuvent pas repartir à la Réunion (ce qui est faux aussi car il y a toujours des vols). Ils comptent bloquer au maximum la vente. Quels sont nos recours?
Merci pour votre réponse.
Cordialement

Bonjour,

Je suis vendeur d'un bien, dont la promesse de vente a été signée le 22 février.
Dans la promesse de vente la condition suspensive d'obtention de prêt était jusqu'au 7 mai 2020.

Est-ce que ce délai est prolongé et si oui de combien de temps?

merci

Bonjour,

J'ai signé un compromis de vente le 16 Janvier 2020 avec une date butoir au 14 avril 2020. Or, à ce jour, je n'ai toujours pas signé l'acte authentique. Les acheteurs , d'après le notaire, n'ont pas obtenue leur prêt. Je n'ai appris cette nouvelle que le 2O mai 2020. Je suis complètement dépitée. J'ai perdu plus de 4 mois et vis dans mes cartons depuis .... Quels sont mes droits?. Je ne sais pas à qui m'adresser pour faire valoir mes droits.
Merci pour votre réponse

Bonjour,

Nous avons signé un compromis devant notaire en octobre 2019 pour l'achat d'un terrain + une construction. La promesse était consentie pour un délai expirant le 08 avril 2020. Du fait du confinement, nos démarches administratives et de permis de construire ont été nettement ralenties pour ne pas dire stoppées. Dès que nous avons pu nous avons signé un CCMI, le 19/05 dernier alors que le permis de construire devait nous être délivré au plus tard le 25/03 : délai inscrit dans la promesse de vente, c'est à dire après le début du confinement et par défaut nous n'avons pas pu obtenir nos prêts.

Le vendeur par l'intermédiaire de se son notaire évoque aujourd'hui la caducité des délais et souhaite ne plus vendre ou du moins ne plus nous vendre à nous. Est-ce que ces dates butoirs sont remises en cause suite à la période d'urgence sanitaire et que nous avons des recours possibles pour aboutir ou bien est-ce que le vendeur est dans son droit et que nous devons envisager un autre projet ?

Nous sommes un peu abbattus.
Merci pour votre aide et vos conseils.

Bonjour,

Durant la période de COVID nous devions avec ma femme monté à Lille pour signer un acte de vente, mais avec la crise sanitaire nous avons du annulé notre venue car dans tous les cas l'office notariale ne nous aurait pas laissé entrer.
De ce fait nous avons du faire une procuration chez un notaire à Cannes qui nous à coûté 97,33€.

Est ce que je peux mes faire remboursé ces frais par le notaire de Lille ?

Cordialement

Réagissez à cet article

Le contenu de ce champ sera maintenu privé et ne sera pas affiché publiquement.