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Coronavirus : les ordonnances à venir en droit immobilier

La loi du 23 mars 2020 prévoit, notamment, des ordonnances en matière d’expulsions locatives, de pérennité de l’usage des locaux professionnels et commerciaux et de copropriété des immeubles bâtis.

par Yves Rouquetle 25 mars 2020

Aux termes de l’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 (JO du 24 mars), le gouvernement est notamment autorisé à prendre par ordonnances, avant le 24 juin 2020, certaines mesures, relevant du domaine de la loi, concernant les expulsions locatives, la pérennité de l’usage des locaux professionnels et commerciaux et la copropriété des immeubles bâtis.

Le texte précise par ailleurs que les projets d’ordonnance sont dispensés de toute consultation obligatoire et que les ordonnances pourront entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020.

Enfin, un projet de loi de ratification devra être déposé devant le Parlement dans un délai de deux mois à compter de la publication de chaque ordonnance.

Les expulsions locatives

En la matière, le gouvernement est habilité à adapter les dispositions de l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles, notamment pour prolonger, pour l’année 2020, le délai fixé au troisième alinéa de ce texte, et à reporter la date de fin du sursis à toute mesure d’expulsion locative prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution pour cette même année.

La pérennisation de l’usage des locaux professionnels et commerciaux

Le gouvernement peut, par voie d’ordonnance, permettre de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie.

Le droit de la copropriété des immeubles bâtis

Sur ce thème, le gouvernement est habilité à adapter la loi du 10 juillet 1965 afin de tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires.

On rappellera à cet égard que la circulaire du 14 mars 2020 relative à l’adaptation de l’activité pénale et civile des juridictions aux mesures de prévention et de lutte contre la pandémie covid-19 (au sujet de laquelle, v. Dalloz actualité, 16 mars 2020, par Marine Babonneau) évoquait déjà la question de la vacance de syndic de copropriété et de la demande de désignation d’un administrateur provisoire.

Cette circulaire précise qu’« il est probable qu’en raison des mesures destinées à éviter la propagation du virus covid-19, des assemblées générales des copropriétaires soient dans l’impossibilité de se réunir pour désigner un syndic à l’arrivée du terme du contrat de syndic en exercice. Ces copropriétés se retrouveront dépourvues de syndic ».

Le texte poursuit en indiquant que, sur le site intranet de la Direction des affaires civiles du Sceau (DACS), une fiche détaille les conditions et la procédure de désignation, par le président du tribunal judiciaire, d’un administrateur provisoire. Vous le trouverez en fichier joint.

On notera enfin qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 23 mars 2020 : 

• les délais dans lesquels le gouvernement a été habilité à légiferer par voie d’ordonnance sont prolongés de quatre mois, lorsqu’ils n’ont pas expiré au 24 mars 2020 (on pense notamment aux habilitations par la loi ELAN du 23 novembre 2018 relativement à la codification du droit de la copropriété, à l’habitat indigne et au bail numérique) ;

• les délais fixés pour le dépôt de projets de loi de ratification d’ordonnances publiées avant le 24 mars 2020 sont prolongés de quatre mois, lorsqu’ils n’ont pas expiré à cette date.

 

Commentaires

Sur la difficulté de réunir en temps utile une assemblée générale des copropriétaires pour (ré)élire un syndic dont le mandat viendrait à expiration pendant la pandémie de coronavirus, le document du 13 mars 2020 émanant du ministère de la justice peut être trompeur en ce qu'il présente la désignation d'un administrateur provisoire comme la seule possibilité de tenir en échec l'expiration du mandat de syndic, puisque l'art. 11 de la loi d'urgence du 23 mars 2020 prévoit qu'une ordonnance pourra prolonger sans intervention des syndicats le délai des mandats en cours.

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