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Coronavirus : sort des loyers des entreprises au regard des textes d’urgence sanitaire

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 s’intéresse au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.

par Alain Confinole 30 mars 2020

Dans son adresse aux Français du 16 mars 2020, le président de la République annonçait, pour l’ensemble des entreprises, un dispositif exceptionnel de report de charges fiscales et sociales, de soutien au report d’échéances bancaires et de garanties de l’État à hauteur de 300 milliards d’euros pour tous les prêts contractés auprès des banques. Et, pour les plus petites d’entre elles, un gel des prélèvements fiscaux et sociaux. Il ajoutait que « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Cette dernière phrase n’était certes pas passée inaperçue et avait aussitôt suscité des interrogations sur le sens que l’on devait prêter au mot « suspendus ». Un mot qui n’est limpide pour personne et qui a déjà donné lieu à d’intenses échanges entre des groupements de bailleurs et des fédérations de commerçants.

Nous publierons, dans le numéro de mai de l’AJDI qui sera consacré aux impacts du covid-19 sur le droit immobilier, une étude spécialement consacrée aux effets de l’actuelle pandémie sur les baux commerciaux et en particulier sur le sens qui peut être attribué à la notion de « suspension ».

En attendant, le message politique présidentiel (dont on n’attend évidemment pas la précision d’un texte juridique !) était clair : les microentreprises allaient pouvoir suspendre le paiement des factures d’énergie et celui des loyers.

Une semaine à peine plus tard, après un vote éclair du Parlement, était promulguée la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, dont l’article 11 autorisait le gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toutes mesures, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, destinées notamment à faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l’emploi.

S’agissant des loyers et des factures de fluides, l’on retrouvait un écho à l’allocution présidentielle dans le paragraphe g du 1° de l’article 11 de la loi nouvelle. Un écho plus précis : le gouvernement était en effet autorisé à prendre une ordonnance « permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures ».

Le texte précisait que ces mesures pourraient bénéficier aux microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie.

Rappelons que ce dernier décret définissait les microentreprises comme étant celles qui occupent moins de dix personnes et dont le chiffre d’affaires annuel ou le total de bilan n’excède pas 2 millions d’euros.

La « suspension » des loyers devenait donc un report ou un étalement.

On attendait donc fébrilement l’ordonnance qui allait inscrire cette mesure dans le marbre juridique.

Le suspense s’est arrêté avec la publication de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 (JO 26 mars, texte 37) :

Et là : double surprise.

Première surprise : les bénéficiaires de la mesure

Les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures ne sont plus les microentreprises au sens du décret de 2008, mais « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice) « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».

L’ordonnance n° 2020-317 précise que le fonds de solidarité créé pour une durée de trois mois (prorogeable par décret pour une durée supplémentaire maximum de trois mois) a pour objet « le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

Toutefois, et comme le précise l’article 1eralinéa 2, de l’ordonnance n° 2020-316, c’est un décret qui déterminera les critères d’éligibilité à ces dispositions, et notamment « les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire », lesquels promettent déjà de nombreux « effets de seuil ».

En attendant la publication de ce décret, on ne peut que se référer au dossier de presse consacré au fonds de solidarité, publié le 25 mars 2020 par le gouvernement.

Il y est précisé qu’il s’agit d’un fonds créé par l’État et les régions pour prévenir la cessation d’activité des très petites entreprises (TPE), microentrepreneurs, indépendants et professions libérales, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €, particulièrement touchés par les conséquences économiques du covid-19. Il s’agit d’entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.

Le dossier de presse ajoute que ce fonds de solidarité permettra « de verser une aide directe aux entreprises concernées en complément d’autres mesures ou d’autres aides qu’elles peuvent avoir par ailleurs ».

D’une mesure générale pour les microentreprises définies par le décret de 2008, on est ainsi passé à une mesure spécifique, d’une évidente complexité technique, pour des entreprises d’une taille encore plus petite.

Si le décret à venir reprend les critères du dossier de presse gouvernemental, on souhaite bonne chance, dans leur malheur, aux très petites entreprises qui ont été créées après mars 2019, puisqu’elles ne pourront pas justifier de la perte de 70 % de leur chiffre d’affaires sur un an…

Quant aux PME et aux plus grandes entreprises, elles attendront d’autres textes éventuels…

Seconde surprise : il n’est plus question de report des loyers

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 prévoit seulement que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

En l’état de cet empilement de textes pris en l’espace de quelques jours, il ne reste plus de la parole présidentielle qu’une mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ce qui signifie en clair, si l’on devait s’en tenir à ces textes, que les loyers et charges restent dus et pourraient, dès maintenant (et a fortiori après la période de neutralisation des sanctions), faire l’objet d’actions en paiement ou même, de la part de bailleurs « extrémistes », de saisies conservatoires, voire de saisies-attributions s’ils bénéficient d’un bail notarié.

Le seul « frein » (mais il n’est pas négligeable), à des actions immédiates en paiement, même en référé-provision, serait l’incapacité, en cette période, d’obtenir une date d’audience et une décision…

Certes, on se doutait que ni le législateur ni le pouvoir exécutif ne pouvaient porter à la force exécutoire des contrats une atteinte telle qu’une annulation des loyers et charges (qui eût été contraire à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales). Mais une mesure de report eût été a minima parfaitement appropriée à la situation et conforme aux principes conventionnels.

Il reste dans tout cela, en dehors des entreprises non éligibles à ces mesures, des contractants totalement laissés pour compte : les petits bailleurs, et parmi eux des retraités qui ne vivent que du paiement des loyers d’une boutique qui, n’exerçant pas d’activité économique, ne sont éligibles en l’état à aucune aide d’État pour leur permettre de faire face à leurs échéances courantes… On songe encore plus largement à tous les bailleurs privés qui vont devoir continuer à faire face aux charges de copropriété et fiscales et à leurs emprunts immobiliers sans être éligibles en l’état aux aides publiques ou bancaires.

On espère donc pour ces oubliés des mesures parallèles de report des charges et taxes et de rééchelonnement immédiat des remboursements de prêts.

Il est à craindre une explosion des contentieux après la sortie de crise. Car la question de la suspension des loyers et charges demeure entière et devra donc être traitée par les outils existants du droit des contrats.

On y reviendra prochainement dans le détail, dans l’étude à paraître dans l’AJDI de mai.

 

Commentaires

"Si le décret reprend les critères du dossier de presse gouvernemental, on souhaite bonne chance aux TPE qui ont été créées après mars 2019, puisqu’elles ne pourront pas justifier de la perte de 70 % de leur chiffre d’affaires sur un an…"

Pourtant, la brochure du gouv indique: "NB: Pour ceux dont la structure a été créée après mars 2019, c'est le chiffre d'affaire mensuel moyen depuis la création qui est pris en compte dans le calcul"

Source: https://economie.gouv.fr/coronavirus-soutien-entreprises - Point 4, pdf sur "en cliquant ici"

En effet, c’est avec stupéfaction que je viens d’apprendre ce décret d’annulation pure et simple des loyers pour 2 mois !
Nous attendions tous un report des loyers, et bien non ! Bailleurs vous êtes riches donc débrouillez vous !
A si seulement c’était le cas, je ne m’amuserais pas à vous répondre à l’instant.
Merci Mr Macron !

Et le décret signé hier est paru ce matin : les seuils sont invraisemblables ! Si les conditions sont bien cumulatives, ce que laisse penser la lecture du texte, je ne vois pas vraiment qui pourra bénéficier de ce report.

Et donc, a contrario, l'ordonnance prévoyant l'interdiction d'actionner les garanties uniquement pour les bénéficiaires du fond, la plupart des bailleurs pourront actionner les cautions et garanties des preneurs...

Bonjour,
En tant que bailleur privé , et suis très exactement dans cette situation : (extrait de votre texte Dalloz ) .. Il reste dans tout cela, en dehors des entreprises non éligibles à ces mesures, des contractants totalement laissés pour compte : les petits bailleurs, et parmi eux des retraités qui ne vivent que du paiement des loyers d’une boutique qui, n’exerçant pas d’activité économique, ne sont éligibles en l’état à aucune aide d’État pour leur permettre de faire face à leurs échéances courantes… On songe encore plus largement à tous les bailleurs privés qui vont devoir continuer à faire face aux charges de copropriété et fiscales et à leurs emprunts immobiliers sans être éligibles en l’état aux aides publiques ou bancaires.
Je m'inquiète beaucoup au sujet du paiement des loyers commerciaux par petite société mais faisant partie d'une Holding , reportés ? ou autre ? Loyers qui me sont nécéssaires pour financer travaux sur bâtiment . Dans l'attente d'une décision du gouvernent prenant en compte ce genre de situation.
Merci pour vos conseils.

Bonjour,
Je vous remercie pour cet article très clair.
Je me permets d'ajouter mon expérience en tant que président de l'ASL qui gère la zone industrielle de Neuilly sur Marne (93330).
75 petits propriétaires de bâtiments industriels de 1000 à 2000 m2 en moyenne avec 180 TPE / PME comme locataires et 2000 salariés.
Dans cette tragédie humanitaire pour laquelle il faut aussi limiter les conséquences économiques, nous comprenons bien sûr les décisions pour aider le tissu des entreprises à survivre pour redémarrer ensuite (contrairement au traitement des crises précédentes).
Par contre, la décision de priver les sci et les propriétaires privés de leurs revenus locatifs est inacceptable quand en contrepartie, on les exclut du bénéfice des prêts garantis par la BPI.
Outre les charges (électricité, eau, etc,) que nous payons pour nos locataires, le gouvernement semble ignorer que pour les locaux industriels, nous payons des techniciens de maintenance (ou des sociétés tierces), de la télésurveillance...
Comment allons-nous payer ces charges pour assurer la continuité de l'exploitation de nos locataires si nous n'avons aucun revenu pendant plusieurs mois?
Je suis joignable au 06 11 04 37 35 pour en parler plus longuement

Comment le gvt n’a pas pensé aux petits bailleurs qui vont se retrouver en grande difficultés financières en les privant des loyers dus qui leur permettent de vivre et de payer leurs crédits bancaires et les charges de copropriétés!mon locataire avait fait sa saison d’hiver et ne veut plus payer son loyer!

Bonjour,

Je vous remercie pour cet article pertinent et utile qui nous éclaire sur l'actualité "chaude" du moment, et sur les récentes déclaration du gouvernement de "report éventuels de loyers commerciaux" en cette période très particulière de crise sanitaire.

Vous êtes extrêmement précis et clair, vos propos sont à chaque fois issue de sources nommées et vos explications détaillées. Je vous remercie pour cet article construit avec une cohérence et qui a le mérite de nous apporter en temps réel les précisions sur les dernières annonces du gouvernement.

Je fais partie de ces bailleurs privés "oubliés des mesures parallèles" qui allons devoir faire face aux charges et aux emprunts. Merci aussi pour votre regard critique, et votre analyse pointue de ce sujet qui reflète un grand professionnalisme.

Cet article est passionnant de bout en bout !
Merci beaucoup !

Je vous remercie de ne pas publier mon NOM dans l'article laissé précédemment.

Je souhaite rester "anonyme".

Merci à vous
Cordialement.

Bonjour
Je voulais avoir confirmation que les loyers sont bien suspendus le temps de la crise sanitaire avec un étalement des loyers et non une annulation comme j ai pu le lire dans un commentaire.
Merci pour votr réponse.

Bonjour et merci pour ces précisions

Préparer la reprise d 'activité est tout à l honneur du gouvernement et les mesures qu'il prend sont à saluer même si elles montrent une profonde méconnaissance du secteur de l immobilier professionnel.
Je m associe à Monsieur Flam quant à son jugement sur l'exclusion des SCI des prêts de trésorerie garantis et du risque de défaut de paiement vis a vis des fournisseurs.

Les SCI sont très diverses, elles peuvent porter un simple appartement de centre ville, ne pas vouloir évoluer et être au régime de l IR ou être propriétaire de plusieurs milliers de m² de locaux professionnels et être portées par une holding qui gère et développe cette activité immobilière. Dans ce cas elles optent majoritairement pour l'IS et leur besoin de trésorerie n est pas le même.

Sans vouloir opposer ces deux situations il est regrettable que l Etat ne sache ou ne veuille les différencier. Sa méconnaissance de ce métier l amène a considérer la SCI comme un simple outil de portage d un bien immobilier voir de défiscalisation et non comme un agent économique réel qu'elle est.

Pourtant les SCI sont depuis longtemps les principales bailleresses des TPE, PME, filiales de GE, que ce soit pour des locaux industriels, des commerces ou des bureaux de petite et moyenne surface. Les SCI achètent, construisent, rénovent, vendent, adaptent, louent à entrepreneurs éclairés.
La location de locaux professionnels implique une gestion quotidienne et fait intervenir pour leur exploitation de nombreuses sociétés prestataires : bureaux de contrôle, contrôles mensuels des installations de sprinkler et autres installations réglementée, maintenance des ascenseurs, entreprises de ménage, maintenanciers en chauffage en climatisation, entretien des espaces verts, experts comptables, entreprises de bâtiment , cabinets conseils… d une part et pour le développement, des organismes financiers, des architectes, maitre d œuvres, entreprises de bâtiment ...d autre part.

Nous sommes habitués à travailler à moyen et long terme, nous nous devons de régler les factures de nos prestataires avec lesquels nous entretenons de véritables partenariats et pour lesquels le report de nos échéances pourrait être fatal.

En conséquence, le décalage des loyers (et des charges ?) fait supporter aux SCI quelque soit leur taille une grave crise de trésorerie qu' il sera difficile de surpasser si cet état de fait se prolonge.

Les SCI ne bénéficiant pas à ce jour des prêts garantis BPI il est important de se rapprocher de vos organismes financiers qui, conscient des enjeux, travaillent à la suspension des remboursements des échéances des crédits amortissables. Certaines banques ont déjà mis en place cette mesure et l appliquent de façon systématique.
Il est aussi important d 'expliquer à nos preneurs en s appuyant sur la Loi, les Décrets, ordonnances et les recommandation du Dalloz que le report des loyers n'est pas systématique mais obéit à certaines conditions et qu'ils ont la possibilité de recourir aux prêts de trésorerie garantis afin d'éviter une accumulation de la dette fournisseurs.
Il est important de demander à vos partenaires financiers la mise en place d'un crédit de trésorerie (même non garanti bpi) pour pouvoir faire face aux échéances si la majorité d vos locataires est dans l impossibilité d honorer ses loyers. Cette demande sera difficile à mettre en place par les banques, celles ci étant fortement mobilisées à la mise en place des crédit BPI. Mais il faut tenter

Ce sont ces mesures que nous mettons en place pour maintenir nos sociétés opérationnelles pour la reprise et pour assumer le rôle d amortisseur économique que nous assigne le gouvernement.

Nous attendons les prochains décrets précisant le cadre et les bénéficiaires des mesures de report et souhaitons que le gouvernement se rende compte de l apport des SCI dans l économie et que dans ses futurs décisions il modifie sa position.

Je suis évidemment directement impacté au titre de bailleur de locaux professionnels (bureaux, usines, locaux d activités…). Nous travaillons avec les informations qui sont disponibles au fur et a mesure et avec nos locataires à la façon de surpasser ensemble cette période.

Si notre expérience peut être utile à d autres bailleurs ou locataires professionnels nous la partagerons volontiers.

Merci au éditions Dalloz pour leur décryptage en temps réel

Je remercie vivement les auteurs des commentaires ci-dessus pour leurs appréciations et leur contribution à un débat qui ne fait que commencer.

On pourra lire dès aujourd'hui ou demain dans cette même revue une nouvelle tribune dans laquelle j'analyse les décrets des 30 et 31 mars relatifs au même sujet.

En attendant, et pour répondre à certains posts, je confirme que le Gouvernement n'a pris aucune mesure générale de report ni a fortiori d'annulation des loyers, même pour les plus petites entreprises.

Il laisse pour l'instant "le marché" se débrouiller.

Les bailleurs de locaux commerciaux dont l'ouverture au public est interdite pendant la période d'urgence sanitaire vont donc certainement devoir, au cas par cas, pour leurs locataires qui leur en feront la demande, trouver des arrangements pour le règlement des loyers et charges.

Même cas pour nous;Notre locataire a fermé son magasin de Boulangerie mais alimente ses clients par un distributeur automatique.Qui va me payer le loyer en cours et les suivants?

En tant que membre d’une TPE il me semble qu’il serait normal de diminuer le montant des loyers. Le bail entraîne des obligations à la charge des deux parties : le preneur et le bailleur. Le preneur doit payer un loyer à la condition d’avoir la jouissance paisible du fond qu’il exploite ce qui n’est plus le cas. Alors il faudrait que les bailleurs continuent de toucher des loyers de locaux inexploitables ? Il me semble que chacun preneur d’un côté et bailleur de l’autre, non responsables de la situation supportent à part égale la situation actuelle. Donc non pas de supprimer les loyers mais au moins de les diminuer en les divisant par deux . Pourquoi seuls les locataires devraient subir les conséquences de la situation sanitaire actuelle? Et ce n’est pas l’aide de l’état de 1500 euros par mois qui vont suffire à payer des loyers qui s’élèvent à pas moins de 6000 euros par mois à Paris dans la fourchette très moyenne. Quand au prêt , si vous pensez que les banques prêtent comme ça, il ne faut pas croire tous ce que vous entendez à la télévision. Si votre bilan n’est pas bon, et ç’est le cas pour beaucoup de TPE à cause des gilets jaunes et des grèves, alors elles ne prêtent pas.
Donc bailleurs et locataires devraient se mettre autour d’une table et discuter parce que sinon le contentieux va exploser.
Les bailleurs n’ont aucune perte de chance dans ce cas précis, parce que beaucoup de TPE ont reçu l’ordre de fermer et donc aucun bailleur ne perd la chance de pouvoir louer à quelqu’un d’autre puisque l’exploitation du fond et interdite.

proprietaire de 3 baux commerciaux ceux-ci me paie le pret immobillier
2 sont fermées et on a trouvé un accord
le 3eme est une boulangerie et est ouvert comme à son habitude mais ne veut pas régler son loyer que puis-je faire,?

Quid du prélèvement à la source sur les revenus fonciers alors que ceux ci ne sont plus "collectés".
Peut on aussi le suspendre pendant la période de non paiement des loyers.
Aucun article n'est lisible sur ce sujet

Quid du prélèvement à la source sur les revenus fonciers alors que ceux ci ne sont plus "collectés"
Peut on suspendre ce prélèvement pendant la période de non paiement des loyers.
Aucun article n'est lisible sur ce sujet

En tant que gérant d'une sci familiale possédant des baux "particuliers" et des baux 'commerciaux", je constate que pour le mois d'avril, tous les loyers des baux "commerciaux" n'ont pas été virés à ce jour alors qu'habituellement ils sont tous réglés au plus tard le 10 du mois. Autant je peux comprendre les difficultés des locataires et la nécessité d'un éventuel report des loyers dus, autant je ne comprends pas pourquoi les sci familiales n'ont droit, sauf erreur de ma part, à aucune aide en cas de difficultés de trésorerie, ce qui ne saurait tarder ! Si j'ai bien compris, nous devons supporter le report des loyers alors même que dans le même temps nous devons continuer à rembourser les emprunts ayant permis d'acquérir les locaux loués et à les maintenir en bon état de location.
Questions :
1. Un locataire d'un local commercial peut-il reporter de lui-même le paiement de son loyer à une date ultérieure sans même le demander/signaler à son bailleur ?
2. Si le locataire est une Maison de la Presse, peut-elle bénéficier de facto du report de paiement de ses loyers alors même qu'elle a continué à assurer un service, certes certainement minimaliste, durant le confinement ?
3. Savez-vous si le Gouvernement a évolué dans ses décisions quant aux aides pouvant être attribuées aux sci familiales ?
Cordialement

bonjour , je rejoints les commentaires ci dessus , je suis propriétaire bailleur , je n'ai plus de loyers collectes , les charges entre autres les prêts pour travaux les impots sur le revenu les impots fonciers continuent d 'être prélevés ! le crédit agricole refuse de reporter les prêts sur plus d'un mois et même si nous pouvons suspendre les prélèvements d 'impôts sur le revenu pendant 3 mois il faudra les payer ! comment ?? quant aux impots fonciers c'est une catastrophe ! peut on créer une association de défense des bailleurs retraites pour obliger le gouvernement de considérer notre situation ?et demander paer exemple l'annulation des taxes , impots pour cette année ?

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