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Covid-19 et copropriété : dernière édition ?

Les mesures exceptionnelles aménageant le droit de la copropriété sont partiellement reconduites par une ordonnance du 10 février 2021.

par Pierre-Édouard Lagrauletle 12 février 2021

Assemblées générales (oui)

Les mesures des articles 22-2-I, 22-4 et 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 devaient cesser de s’appliquer au 1er avril 2021. Elles ont désormais pour terme le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 soit, pour l’heure, le 15 mars 2021 minuit. Ce terme devrait néanmoins être rapidement porté au 30 juin 2021 minuit si le projet de loi prorogeant l’état d’urgence sanitaire, déjà adopté par les députés, est définitivement voté et repousse le terme de la période sanitaire au 1er juin 2021.

Les syndics pourront donc continuer jusqu’à ce terme à réunir des assemblées générales par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique (Ord. 25 mars 2020, art. 22-2-I, al. 1er et 2) qu’ils choisiront librement jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce (Ord. 25 mars 2020, art. 22-5).

En cas d’impossibilité d’employer de tels moyens, ils pourront prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises uniquement par vote par correspondance (Ord. 25 mars 2020, art. 22-2 I, al. 3). Il faut insister une nouvelle fois ici (V., P.-E. Lagraulet, Dalloz actualité, 26 mai 2020 ) sur la nécessité de caractériser l’impossibilité, rare ou circonstanciée, de mettre en oeuvre un moyen électronique. Cette impossibilité est en effet la condition nécessaire à la privation du droit de débattre des copropriétaires. On constate d’ailleurs que des syndicats sont déjà assignés en nullité d’assemblée générale dont les décisions ont été prises par votes par correspondance sans que l’impossibilité du recours à un moyen électronique n’ait été caractérisée.

Les copropriétaires pourront enfin continuer à recevoir plus de trois délégations de vote et ce jusqu’à un maximum de 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (Ord. 25 mars 2020, art. 22-5).

Mandats de syndic et des conseillers syndicaux (non)

Les mesures relatives aux mandats des syndics et des conseillers syndicaux ne sont pas reconduites. En conséquence, si les syndics n’ont pas réuni l’assemblée générale afin de renouveler leur contrat, il faudra soit recourir au mécanisme de l’article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ou, à défaut, saisir sur requête le président du tribunal judiciaire d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire selon la procédure de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Ministère de tutelle (?)

Outre ces deux informations on notera que l’ordonnance a été rattachée, d’après le Journal officiel, au ministère du Logement alors que, depuis un certain temps déjà, la copropriété était le pré carré du ministère de la Justice.

L’ordonnance du 25 mars 2020, comme ses modifications ultérieures, étaient d’ailleurs seulement cosignées par le premier ministre et le ministre de la Justice. Elle est ici cosignée par ceux-ci, mais également par la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement.

Faut-il y voir un changement de tutelle ?

Peut-être, et cette information ne serait pas anecdotique à l’heure de la loi Climat et des projets de réforme du droit de la copropriété qu’elle peut comporter.

Ce changement pourrait même être décisif et permettre de porter la réintroduction du plan pluriannuel de travaux corrélé à un fonds de travaux supplémentaire et spécifique, dont on parle déjà.

Il pourrait également permettre de réfléchir, de manière très opérationnelle, à l’émergence d’un contrat de rénovation globale des copropriétés axé par exemple autour des organismes fonciers solidaires et d’un tiers financement portés par eux.

Voilà finalement une lueur de changement et de nouveauté qui pourrait s’accompagner, souhaitons-le une nouvelle fois (V. Bacot-Réaume et P.-E. Lagraulet, AJDI 2021.1 ), d’une reprise du projet de codification du droit de la copropriété, pour que cette matière ne s’éparpille pas davantage.

 

Commentaires

On ne dira jamais trop à quel point l'impossibilité de débattre d'une décision dans un cadre qui permette la contradiction, comme l'est l'assemblée générale mais ne l'est pas le vote de substitution par formulaire, empêche un indispensable échange verbal sur la portée de la résolution proposée ! Un seul exemple : puisque rien n'est prévu pour accompagner la convocation et contrarier l'ordre du jour préventivement, imaginons le dégât que causerait une résolution illégale sur la fermeture permanente de l'immeuble pour le copropriétaire commerçant qui en serait victime, au nom de l'amélioration de la sécurité générale partagé par une forte majorité, puisque rien n'est prévu pour alerter les votants sur la circonstance qu'il s'agirait d'une décision contraire à la loi ou soumise à une majorité qui a été mal qualifiée. Sans compter que la collectivité se trouverait alors privée du droit d'amendement et serait conduite à une impasse, faute d'alternative possible. Moralité : n'adopter les mesures d'exception que d'une main tremblante, comme aurait dit Montesquieu.

Les commentaires ci-dessous sont-ils d'actualité ?
Cad les mandats de syndic comme le conseil syndical doivent être soumis au vote de l'AG avant le 02 avril.

Mandats de syndic et des conseillers syndicaux (non)

Les mesures relatives aux mandats des syndics et des conseillers syndicaux ne sont pas reconduites. En conséquence, si les syndics n’ont pas réuni l’assemblée générale afin de renouveler leur contrat, il faudra soit recourir au mécanisme de l’article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ou, à défaut, saisir sur requête le président du tribunal judiciaire d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire selon la procédure de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Le mandat de notre syndic expire le 31 Mars 2021.
Malgré plusieurs rappels du conseil syndical ,celui ci n'a pas convoqué
les 2 AG 2020,reportée et 2021.
Que peut on faire?.
Merci pour votre réponse

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