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Covid-19 : fin de partie pour les locataires

Le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance pendant les périodes de fermeture administrative liées au covid-19 ; le preneur ne peut se prévaloir de la force majeure pour ne pas payer ses loyers pendant ces périodes ; la fermeture des commerces ne peut être assimilée à une perte de la chose et l’obligation de payer les loyers n’était pas sérieusement contestable.

Fin de partie pour les locataires : ils devront payer leurs loyers commerciaux pendant la période de fermeture des commerces dits « non essentiels » résultant de l’épidémie de covid-19 (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021).

Les trois décisions rendues par la troisième chambre civile le 30 juin 2022 étaient particulièrement attendues, tant l’insécurité juridique était grande et les questions nombreuses. Les praticiens tenaient d’ailleurs pour beaucoup des tableaux de jurisprudences reprenant les jugements et arrêts des juges du fond pour y repérer des tendances, ou encore pour savoir devant quel tribunal il fallait essayer d’attraire la partie adverse en jouant sur les règles de compétence pour essayer d’obtenir gain de cause (v. not. P. Jacquot, Le covid le loyer et le juge, AJDI 2021. 99 ). Dans un avis lumineux, monsieur l’avocat général Bruno Sturlèse avait d’ailleurs identifié cinq questions essentielles qui devaient être tranchées par la Cour de cassation.

Ce commentaire est écrit à chaud, ce qui est le propre du Dalloz actualité. Il porte cependant sur des décisions très importantes de la Cour de cassation qui feront date dans l’histoire du droit privé en France. Elles susciteront d’ailleurs sans aucun doute de nombreuses analyses doctrinales, des débats, et elles seront commentées dans toutes les revues juridiques s’intéressant au droit des contrats et au droit commercial. L’analyse proposée se veut donc d’une grande humilité, la portée de tels arrêts ne pouvant être épuisée en quelques lignes.

Il n’en demeure pas moins qu’un certain nombre d’éléments peuvent dorénavant être retenus comme acquis.

Premier élément : selon la Cour de cassation, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance au cours des périodes pendant lesquelles les commerces non essentiels ont été fermés par décret gouvernemental, même si le preneur n’a pas pu exercer son activité commerciale.

Deuxième élément : les locataires, qui sont créanciers, ne peuvent se prévaloir de la force majeure et ne sont donc pas fondés à demander la résolution du contrat ou sa suspension.

Troisième élément : la fermeture administrative des commerces ne peut être assimilée à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.

Quatrième élément : l’obligation de payer les loyers n’était pas sérieusement contestable, le juge des référés pouvait donc condamner le locataire à payer les arriérés.

Les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance

Dans les trois arrêts rendus, la Cour de cassation juge que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. La position de la Cour apparaît de prime abord d’une grande limpidité.

Cependant, la lecture de la motivation des trois arrêts met en lumière un glissement dans le raisonnement de la Cour qui rend l’interprétation de la solution retenue difficile. En effet, tandis que, dans deux arrêts, il est précisé que « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance » (n° 21-19.889 et n° 21-20.190 : respectivement, 2e et 3e esp.), le troisième arrêt mentionne que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être […] imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance » (n° 21-20.127, 1re esp.).

Ainsi, la Cour de cassation passe de l’absence de manquement à l’obligation de délivrance à son impossible imputabilité au bailleur. Manquement et imputabilité sont pourtant deux éléments qui sont classiquement distingués, puisque le manquement fait écho à la notion de « faute » et au fait générateur de responsabilité, tandis que l’imputabilité relève plutôt du vocabulaire relatif au lien de causalité. Chacun sait en effet qu’une personne peut manquer à son obligation, sans pour autant que ce manquement ne lui soit imputable s’il résulte d’une cause étrangère (fait d’un tiers, faute de la victime, force majeure).

Dans ces conditions, en introduisant la notion d’« imputabilité » sans pour autant dire que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et que ce manquement avait été causé par une cause extérieure, la Cour de cassation met le lecteur dans une situation délicate, car une lecture rapide de l’arrêt pourrait faire croire que la Cour de cassation s’est placée sur le terrain du lien de causalité et non pas sur celui de l’objet de l’obligation du bailleur.

Une analyse fondée sur le lien de causalité, combinant le manquement du bailleur et sa justification par une cause extérieure, était d’ailleurs parfaitement envisageable. En effet, l’obligation de délivrance est une obligation de résultat, selon laquelle le bailleur est tenu de mettre à disposition (délivrance que la doctrine nomme « matérielle », v. sur ce point Rép. civ., Bail commercial, nos 207-214, par M.-P. Dumont) un bien permettant au preneur d’exercer l’activité commerciale qui a été contractuellement prévue par les parties (délivrance qui est dite « juridique », ibid.).

Dans ces conditions, dès lors que les mesures gouvernementales ont eu pour effet d’empêcher les preneurs d’exercer leur activité, il pouvait être soutenu que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance matérielle et juridique, puisque leur commerce était fermé. Le caractère d’obligation de résultat de l’obligation de délivrance plaidait d’ailleurs plutôt pour une telle analyse, le résultat attendu par les preneurs n’étant plus, pour un temps au moins, atteint.

Mais cela revenait à considérer que, du jour au lendemain, et à cause d’une décision du gouvernement prise urgemment à la suite d’une épidémie mondiale, l’ensemble des bailleurs avaient manqué à leurs obligations. Une telle solution n’apparaissait donc pas très satisfaisante, car cela revenait à qualifier de « fautifs » des actes qui échappaient pourtant complètement à la volonté de leurs auteurs.

C’est ce qui explique peut-être que la Cour de cassation ait choisi une autre voie, beaucoup plus radicale, en décidant d’exclure de l’objet de l’obligation de délivrance incombant au bailleur le fait que le preneur puisse exploiter son fonds de commerce en...

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