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Covid-19 : la sauvegarde des intérêts des professionnels locataires s’organise

La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire contient de mesures protectrices des intérêts des locataires exerçant une activité économique en cas d’impayé de loyers ou de factures d’électricité, de gaz ou d’eau.

par Yves Rouquetle 20 novembre 2020

En attendant la loi de finances pour 2021 qui devrait permettre aux bailleurs de bénéficier d’un crédit d’impôt en cas d’abandon d’une partie des loyers dus par leurs entreprises locataires administrativement fermées ou particulièrement affectées par les restrictions sanitaires (sur ce point, v. le site du ministère de l’Économie, des finances et de la relance), l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 s’intéresse aux impayés de loyers et de factures d’électricité, de gaz ou d’eau.

Ces mesures, applicables rétroactivement à compter du 17 octobre 2020, s’inspirent fortement de celles issues de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.

Les personnes concernées pas les mesures

Les mesures sont applicables aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application de l’article 1er-I, 2° et 3°, de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou de l’article L. 3131-15-I, 5°, du code de la santé publique.

Les critères d’éligibilité seront précisés par décret, lequel déterminera les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

Les mesures relatives aux impayés de loyers et de charges locatives

Pour les loyers et les charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police susmentionnée et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle cette activité cesse d’être affectée, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique concernée ne peuvent encourir :

• d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière,

• ou toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette période, les sûretés (réelles et personnelles) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Il s’agit de dispositions d’ordre public (toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, étant réputée non écrite).

Le texte précise enfin :

• que ce qui précède ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil,

• que les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois susmentionné,

• que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la même date.

Mesures relatives aux factures d’électricité, de gaz ou d’eau

Les mesures qui suivent concernent les contrats afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l’activité des personnes concernées est affectée par une mesure de police administrative.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique cesse d’être affectée, ne peuvent procéder à la suspension, à l’interruption ou à la réduction (y compris par résiliation de contrat) de la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau auxdites personnes pour non-paiement par ces dernières de leurs factures :

• les fournisseurs d’électricité titulaires de l’autorisation mentionnée à l’article L. 333-1 du code de l’énergie,

• les fournisseurs de gaz titulaires de l’autorisation mentionnée à l’article L. 443-1 du même code,

• les fournisseurs et services distribuant l’eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l’article L. 2224-7-1 du code général des collectivités territoriales.

Il est par ailleurs précisé qu’au cours de la même période, les fournisseurs d’électricité ne peuvent procéder à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées.

Enfin, ces fournisseurs sont tenus, à la demande des bénéficiaires des mesures, de leur accorder le report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration du délai de deux mois susmentionné, et non encore acquittées. Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées. Le paiement des échéances reportées est alors réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

 

Commentaires

Bonjour Yves et merci de cette communication,

La loi rétroagit donc au 17 octobre?
Quid des mesures d'exécution, notamment des expulsions effectuées en vertu de titre exécutoires bien antérieur, concernant souvent des indemnités d'occupation et non des loyers et charges?

Le texte semble concerner tous les loyers et charges "exigibles", y compris au titre de périodes antérieures au 12 mars, ou comprises entre le 10 septembre et le 17 octobre 2020?

Merci par avance de ton avis, les avocats de bailleurs se souviendront de l'année 2020...

Bonne fin de journée,

Catherine CARIOU

Effectivement, la loi du 14 novembre 2020 s'inspire largement des textes régissant le premier confinement, mais au lieu de les maintenir ou de les prolonger pendant le temps nécessaire, elle en décline en fait une version différente, ce qui oblige les bénéficiaires des premières mesures prises lors du confinement du printemps à s'adapter, à procéder à la compilation des analyses pour en percevoir la portée distincte. Ces recherches sont fastidieuses et chronophages pour les utilisateurs, déjà confrontés à l'effarante complexité de la réglementation d'exception successivement mise en place, et l'on sent bien que le législateur hésite encore à mettre en place un réel moratoire des loyers qu'appelent de leurs voeux les entreprises fermées administrativement, en procédant par expédients visant en somme à priver les bailleurs du droit d'agir en recouvrement. Si par malheur les choses perdurent, il faudra bien passer à une issue plus équilibrée en cessant de faire des propriétaires la catégorie la plus sacrifiée sur l'autel des réalités.

Un nouveau risque contentieux lié à l'imprécision du texte:
A la différence du régime prévu pour le premier Etat d'Urgence du 11 mai au 10 juillet 2020, la Loi du 14 novembre 2020 ne désigne plus expressément les dates correspondant à la période d'exclusion des sanctions financières du bail :
-elle débute au plus tôt pour les loyers et charges échus à compter du 17 octobre 2020 (date d'entrée en vigueur de la Loi) et au plus tard à la date à laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative liée à l'Etat d'Urgence Sanitaire numéro 2 (article 14.IV de la Loi).
- elle prend fin au plus tard deux mois après la date à laquelle l'activité de l'entreprise cesse d'être affectée par les mesures administratives (article 14.II de la Loi).
Certains pourront considérer qu'il s'agit de la fin de la mesure de fermeture administrative. D'autres pourront considérer qu'il s'agit de la date à laquelle les pertes financières et autres difficultés financières seront résorbées...
Assurément, le texte risque de générer des incertitudes et des contentieux.
Delphine Poissonnier-Fabrègue. Avocate au Barreau de Paris.

Un nouveau risque contentieux lié à l'imprécision du texte:
A la différence du régime prévu pour le premier Etat d'Urgence du 11 mai au 10 juillet 2020, la Loi du 14 novembre 2020 ne désigne plus expressément la période concernée par l'exclusion des sanctions financières du bail :
-elle débute au plus tôt pour les loyers et charges échus à compter du 17 octobre 2020 et au plus tard à la date à laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative liée à l'Etat d'Urgence Sanitaire numéro 2 (article 14.IV de la Loi).
- elle prend fin au plus tard deux mois après la date à laquelle l'activité de l'entreprise cesse d'être affectée par les mesures administratives (article 14.II de la Loi).
Certains pourront considérer qu'il s'agit de la fin de la mesure de fermeture administrative. D'autres pourront considérer qu'il s'agit de la date à laquelle les pertes financières et autres difficultés financières seront résorbées...
Assurément, le texte risque de générer des incertitudes et des contentieux.
Delphine Poissonnier-Fabrègue. Avocate au Barreau de Paris.

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