Crédit immobilier et responsabilité de la banque du fait de ses démarcheurs

Le droit de la consommation connaît une actualité jurisprudentielle dense – quoique similaire aux millésimes précédents – en ce début d’année 2025 (v. par ex., sur l’application des règles des contrats conclus hors établissement entre professionnels, à propos d’une SCM de masseurs kinésithérapeutes, Com. 30 avr. 2025, n° 24-10.316, à paraître au Dalloz actualité ; D. 2025. 828 ; sur la publicité d’un crédit à la consommation, Civ. 1^re, 2 avr. 2025, n° 24-13.257 F, Dalloz actualité, 10 avr. 2025, obs. C. Hélaine ; v. égal., les derniers arrêts de la CJUE répondant aux renvois préjudiciels opérés par les États membres en la matière, CJUE 13 mars 2025, aff. C‑337/23, Dalloz actualité, 18 mars 2025, obs. C. Hélaine ; D. 2025. 487 ; 13 févr. 2025, aff. C-472/23, Dalloz actualité, 19 févr. 2025, obs. C. Hélaine ; D. 2025. 300 ; 23 janv. 2025, aff. C-677/23, Dalloz actualité, 13 févr. 2025, obs. C. Hélaine ; D. 2025. 148 ). 

Le 7 mai 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt permettant l’éclosion de plusieurs précisions importantes à ce titre au carrefour du droit du mandat (sur ce contrat, v. réc., Civ. 1^re, 9 avr. 2025, n° 23-22.697 F-B, Dalloz actualité, 29 avr. 2025, obs. C. Hélaine ; D. 2025. 685 ). Cette décision aux enjeux pluriels est à la fois publiée au Bulletin et aux Lettres de chambre. Ce degré de publication s’explique, sans doute, par l’une des questions suscitées par le pourvoi dont la résolution pose d’âpres difficultés en ce qui concerne la confrontation de la responsabilité issue de l’article L. 341-4, III, du code monétaire et financier à celle du mandat de droit commun. À cette complexité s’ajoute un motif assez rarement sur le devant de la scène, celui de la soumission volontaire du crédit immobilier aux règles du code de la consommation quand l’emprunteur n’a pas la qualité de consommateur (Civ. 1^re, 9 mars 2022, n° 20-20.390 F-P+B, Dalloz actualité, 28 mars 2022, obs. C. Hélaine ; D. 2022. 508 ; Rev. prat. rec. 2022. 17, chron. V. Valette ).

La lecture de l’arrêt d’appel frappé du pourvoi dans la présente espèce, disponible en libre accès sur la base Judilibre de la Cour de cassation, permet de comprendre pleinement les faits qui s’inscrivent dans une trame de fond plus large (TJ Nîmes, 26 janv. 2023, n° 22/00420, AJDI 2023. 667, étude M. Moreau et O. Poindron ).

À la suite d’un démarchage, un couple fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers pour un montant total d’environ 1,3 million d’euros. Il faut préciser – car ceci sera important pour la suite de nos observations – que cette acquisition était destinée à une activité professionnelle accessoire de loueurs de meublés. Le 10 octobre 2006, un établissement bancaire consent aux acheteurs un prêt de 258 336 € pour financer un des immeubles acquis et ce par le truchement d’un intermédiaire en opérations de banque. En 2010, le couple ne rembourse plus le crédit de sorte que la déchéance du terme est prononcée peu de temps plus tard. Le 6 avril 2012, la banque assigne les emprunteurs défaillants en paiement.

Le Tribunal judiciaire de Privas juge que les parties ont soumis volontairement le contrat de prêt aux dispositions du code de la consommation et prononce la déchéance du droit aux intérêts de la banque en raison d’un défaut de respect du formalisme applicable aux crédits immobiliers. La banque est, de plus, condamnée à régler une certaine somme à titre de dommages et intérêts afin de réparer le préjudice économique subi par les emprunteurs en raison des agissements du mandataire de l’établissement bancaire sur le fondement de l’article L. 341-4, III, du code monétaire et financier.

La Cour d’appel de Nîmes aboutit à la même conclusion concernant la soumission du prêt aux règles du droit de la consommation et s’agissant de la déchéance du droit aux intérêts. En revanche, l’arrêt infirme le jugement entrepris à propos des dommages et intérêts en retenant qu’aucune faute de la banque mandante n’aurait été personnellement commise par celle-ci.

Sans surprise, et eu égard aux enjeux économiques sous-jacents, deux pourvois en cassation sont formés. Le pourvoi principal est à l’origine de la banque tandis que le pourvoi incident est à l’initiative des emprunteurs. Le second aboutira à la cassation partielle de l’arrêt.

Afin de mieux cerner tout l’enjeu de la décision étudiée, nous inverserons l’ordre d’analyse par rapport aux moyens examinés par la première chambre civile au sein de son arrêt du 7 mai 2025. 

De la responsabilité de la banque du fait de son démarcheur

À la subtilité du point posant difficulté répond une solution qui acte la préférence de la première chambre civile pour une responsabilité objective de la banque quand l’article L. 341-4, III, du code monétaire et financier est applicable.

Les données subtiles du problème

L’arrêt frappé du pourvoi avait refusé de faire droit à la demande de dommages et intérêts présentée par les emprunteurs lesquels estimaient que la banque avait engagé sa responsabilité en raison des fautes commises par son mandataire. Pour ce faire, la cour d’appel avait considéré que les demandeurs n’établissaient pas que l’établissement bancaire était au courant – à la date du prêt – que son mandataire avait entièrement délégué une phase du processus d’instruction à une tierce société. Aucune preuve d’une faute de la banque mandante n’étant rapportée, la responsabilité de celle-ci a été écartée contrairement à ce qu’avait jugé le...